+7(499)-938-42-58 Москва
+7(800)-333-37-98 Горячая линия

Выкуп субъектами малого предпринимательства арендуемых помещений

Преимущественное право выкупа арендуемого помещения для физических лиц и субъектов предпринимательской деятельности

Выкуп субъектами малого предпринимательства арендуемых помещений

Правожил.com > Аренда > Право выкупа > Преимущественное право выкупа арендуемого помещения — кто может претендовать и на кого не распространяется это право

Преимущественное право выкупа арендуемого помещения со стороны Федерального законодательства предоставляется субъекту предпринимательской деятельности или физическому лицу, являющемуся первому в очереди.

Если арендные сделки заключаются между российскими гражданами, то они регулируются ГК РФ. В том случае, когда договора заключаются между организациями, то стороны должны будут руководствоваться специальными нормами ФЗ.

Как происходит выкуп арендованного имущества?

Если арендатор планирует выкупить помещение, которое он использует в личных или коммерческих целях, на основании заключенного с собственником соглашения, то он должен соблюсти ряд условий:

  1. Индивидуальный предприниматель или руководитель организации может обратиться к арендатору для реализации своего преимущественного права на выкуп, если в договоре был отражен этот момент.
  2. Если коммерческая структура арендует государственную собственность, то ей придется для выкупа помещения принять участие в торгах. Этот порядок регламентирован ФЗ№135 от 26.07.2006г.
  3. Субъекты предпринимательской деятельности могут выкупить у города недвижимость без участия в торгах в том случае, если местные органы власти самостоятельно определят ее стоимость. В данном случае процесс проведения сделки будет регламентирован ФЗ№159. Претендентам необходимо соответствовать определенным критериям. Выкупаемое имущество должно находиться у организации или ИП в аренде минимум два года. На момент оформления сделки не должно быть задолженности по арендной плате. Претендент должен иметь статус предпринимателя.

Внимание! До 01.01.209г. индивидуальные предприниматели и коммерческие организации могли воспользоваться правом выкупа арендуемой недвижимости только в том случае, если им было от арендодателя направлено письменное уведомление с соответствующим предложением.

Когда преимущественное право может быть утрачено?

Субъекты предпринимательской деятельности и физические лица могут утратить право выкупа при наличии следующих оснований:

  1. Арендатор или арендодатель отказался заключать договор, в котором прописана возможность выкупа помещения.
  2. Арендатором был нарушен срок, определенный Федеральным законодательством для оформления процедуры перехода права собственности на находящийся во временном пользовании объект. В данном случае претенденту дается 30 суток с момента получения проекта будущего договора купли-продажи либо предложения от арендодателя.
  3. Одной из сторон арендных отношений были нарушены условия соглашения, на основании чего его пришлось расторгнуть в автоматическом режиме.
  4. На момент подачи заявления у предпринимателя или физического лица есть задолженность по арендной плате.

Внимание! Если претендент получил предложение или проект договора купли-продажи объекта недвижимости, с пунктами которого он не согласен, он, чтобы не пропустить тридцатидневный срок должен направить арендодателю протокол разногласий.

В том случае, когда собственник помещения отказывается принимать во внимание замечания субъекта предпринимательской деятельности, по истечении 30 дней право выкупа будет утрачено.

Юристы рекомендуют в такой ситуации арендатору принять первую редакцию соглашения, а после ее подписания обжаловать спорные моменты в судебном порядке.

Преимущества выкупа у ДГИ

Если индивидуальный предприниматель или коммерческая организация примет решение о выкупе объекта недвижимости, находящегося в собственности ДГИ, он извлечет из сделки массу преимуществ:

  1. Претенденту предоставляется рассрочка на оплату стоимости приобретаемого помещения, срок которой может достигать пяти лет.
  2. Арендатор заключает соглашение, по которому действуют минимальные процентные ставки.
  3. С суммы оформленной сделки не надо уплачивать в бюджет налог на добавочную стоимость. Благодаря ответствующей норме Федерального законодательства предпринимателю удастся сэкономить 18,00% от суммы, указанной в договоре купли-продажи.
  4. Сразу после подписания соответствующего соглашения с ДГИ, новый владелец может сдавать объект недвижимости в аренду и получать с него пассивный доход.

Внимание! Планируя арендовать помещение у ДГИ, индивидуальный предприниматель или руководитель коммерческой организации должны узнать обо всех рисках. Департамент имеет законное право отказаться пролонгировать договор аренды.

Коммерсанту в таком случае остается лишь воспользоваться преимущественным правом выкупа помещения в аренде, если именно оно необходимо для ведения бизнеса.

Порядок выкупа арендуемого помещения

В том случае, когда сделка купли-продажи арендуемого объекта недвижимости оформляется между физическими лицами, то она предусматривает выплату полной стоимости, указанной в соглашении до или после завершения его срока действия.

Кто имеет право выкупа арендованного имущества?

На следующем этапе покупатель регистрирует в Росреестре право собственности на выкупленное помещение.

Когда преимущественным правом выкупа решит воспользоваться предприниматель, то ему придется пройти более сложную процедуру, особенно если объект недвижимости находится в государственной или муниципальной собственности. Претенденту необходимо действовать следующим образом:

  1. Арендатор получает предложение о выкупе объекта недвижимости. Если он не желает покупать помещение, то в течение 30 дней с момента получения предложения он имеет право от него отказаться.
  2. Сторонами определяются условия предстоящей сделки, в частности стоимость помещения (исчисляется исходя из рыночных цен).
  3. При отсутствии разногласий индивидуальный предприниматель или коммерческая организация заключают с государственной или муниципальной структурой договор купли-продажи. На эту процедуру Федеральным законодательством отводится 30 суток.

Если субъект предпринимательской деятельности самостоятельно решил инициировать сделку купли-продажи, то ему нужно действовать по плану:

  1. Делается письменное обращение в государственный или муниципальный орган.
  2. Арендодатель в течение двух месяцев проводит оценку объекта недвижимости.
  3. Подготавливается проект будущего соглашения, в котором описываются все условия выкупа. В течение двух недель после проведения оценки помещения договор должен быть подписан сторонами и на основании его осуществляется реализация имущества.

Порядок выкупа коммерческого помещения

При выкупе объекта недвижимости, имеющего коммерческое назначение, между сторонами должен составляться договор аренды, в котором отдельным пунктом описывается порядок и условия проведения данной процедуры.

Если такой документ отсутствует, законодательство позволяет оформить новое соглашение, в котором в обязательном порядке должна быть отражена стоимость сделки, сроки проведения расчетов, детально описано помещение.

Порядок выкупа муниципального помещения

Решение о том, могут ли субъекты предпринимательской деятельности воспользоваться своими преимущественными правами выкупа арендуемых помещений, принимают органы исполнительной власти.

При этом должны учитываться некоторые нюансы:

  • государственные объекты недвижимости имеют большую стоимость, нежели муниципальные;
  • приватизация прилегающей земли проводится в соответствии с региональными законодательными актами.

Обход преимущественного права

Обойти право на выкуп можно в следующих случаях:

  1. Договор аренды был расторгнут в одностороннем порядке.
  2. Арендатор нарушил условия сделки, которые законодательством определены как существенные.
  3. На момент подписания соглашения возникли форс-мажорные обстоятельства.
  4. В договоре прописана возможность для арендатора отказаться от выкупа.

Этапы приватизации арендуемого объекта

Если арендуемое помещение не было включено в список объектов, подлежащих приватизации, то собственник должен подать заявление. Его будут рассматривать в течение трех дней, после чего включат недвижимость в соответствующий реестр.

После этого подается заявление на приватизацию, проводится подготовка документов, выполняется оценка помещения (этим вопросом занимается инвентаризационная комиссия или независимые оценщики).

При отсутствии спорных моментов в течение месяца информация о приватизации будет опубликована в специализированных СМИ и отражена в соответствующем бюллетене.

Государственная или муниципальная структура может отказать индивидуальному предпринимателю или коммерческой организации в выкупе арендуемого объекта недвижимости.

Основанием в данном случае может стать несоответствие поступившего от претендента предложения нормам Федерального законодательства. В такой ситуации отказ в письменном виде направляется коммерсанту в течение 30 дней с момента получения от него заявления.

Что такое преимущественное право аренды нежилого помещения? Льготный выкуп арендуемых нежилых помещений:

Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.

09 Фев 2019      kasjanenko         169      

Источник: https://PravoZhil.com/arenda/vykup/pravo-vykupa-arenduemogo-pomeshhenija.html

Что нового в выкупе помещений в 2019 году?

Выкуп субъектами малого предпринимательства арендуемых помещений

5 Июля 2019

Новости компании

Федеральный закон № 159, регулирующий особенности отчуждения недвижимости городов и субъектов РФ, начал действовать в июле 2008 года.

За более чем 10 лет тысячи средних и малых предпринимательств смогли на льготных условиях прибрести объекты для ведения бизнеса. Несколько раз закон изменялся и улучшался.

В 2019 году выкуп помещений осуществляется по новым правилам (последние изменения вступили в силу в июле 2018 года).

Теперь больше бизнесменов получили право преимущественного выкупа

Раньше число предпринимателей, которые могли выкупить помещение у ДГИ, ограничивались лишь теми, кто арендовал недвижимость в течение 2-3 лет до вступления ФЗ № 159 в силу. Сегодня такое ограничение снято.

Если Вы непрерывно арендуете помещение, объект не менее 2 лет до подачи заявления о выкупе, то можете воспользоваться своим преимущественным правом. Однако, срок аренды – не единственное условие для возможности отчуждения.

Оно должно быть подкреплено:

  • Вы официально зарегистрированы в качестве ИП, ЮЛ и включены в реестр.
  • У Вас нет задолженности по аренде (как по основной сумме, так и по пеням, штрафам).
  • Арендуемая недвижимость не включена в список объектов, которые предназначены для передачи во владение/пользование малому и среднему бизнесу.

Учитывая, что закон действует бессрочно, то предприниматели, если отвечают всем требованиям, могут начать процедуру выкупа помещений.

Теперь бизнесмен даже после отказа от выкупа сохраняет право льготной приватизации

До июля 2018 года предприниматели, которые отказались или по каким-либо причинам не подписали договор, присланный ДГИ, теряли право преимущественного выкупа. Сейчас это не так. Не выкупили помещение один раз – сможете в другой. Если он будет продолжать арендовать объект, который попадает в список отчуждаемого в общем порядке имущества, то он может вновь подать заявление о выкупе.

О льготных условиях выкупа

Для бизнесменов приватизация муниципального и федерального имущества сопряжена с расходами. В этой ситуации закон идёт им навстречу. Предприниматели могут внести средства единовременно, заплатив сразу выкупную стоимость полностью, так и получить рассрочку на срок не меньше 5 лет. Однако рассрочка не беспроцентная. Плата за неё – около 1/3 ключевой процентной ставки ЦБ РФ.

Приватизация может быть проведена как по инициативе собственника, так и по инициативе арендатора

По новым правилам отчуждение помещений осуществляется по двум схемам: по инициативе арендатора и по инициативе собственника. Рассмотрим случай, когда выкуп инициирует собственник – муниципальный или государственный орган.

Сразу отметим, что по этой схеме отчуждается малый процент помещений и других объектов недвижимости, так как собственники в лице муниципалитетов и субъектов РФ не торопятся продавать своё имущество.

При этом подходе к приватизации необходимо соблюдать нескольких условий:

  • Арендатор официально и непрерывно арендует помещение в течение 2 лет.
  • У него задолженности по арендным платежам.
  • Помещение ещё не включено в список объектов, предназначенных для отчуждения.
  • Арендатор зарегистрирован в качестве ИП или ЮЛ, о чём есть запись в ЕГРИП или ЕГРЮЛ.

ДГИ составляет отправляет арендатору копию решения и предварительный договор купли-продажи. Другая сторона должна подписать документ в течение 30 дней после получения.

Отказ или подписание договора – не единственные пути развития «сценария». Арендатор может начать и оспаривание выкупной цены, если посчитает, что она слишком завышена.

В этой ситуации необходима помощь профессионалов компании «Новые Горизонты».

Гарантия. Несколько вариантов сотрудничества для Вашего удобства. Вы платите только за результат! Ответственность каждого нашего оценщика застрахована по договору страхования.

Оперативность. Позвонив в нашу компанию, Вы напрямую выходите на связь со специалистом. Вам не нужно по несколько раз объяснять Вашу проблему и бесконечно долго слушать мелодии в Вашем телефоне. На любом этапе взаимодействия с компанией – от первого звонка специалистам до проведения оценки – Заказчик может рассчитывать на быстрое и эффективное решение своих вопросов.

Удобство. Именно Вы выбираете день и время осмотра объекта оценки. Вам не нужно переносить какие-либо дела. Мы приедем, когда Вам будет удобно.
Качество. В нашей компании каждое заключение – отчёт об оценке – перед печатью проходит двух-этапную проверку на соответствие стандартам экспертной деятельности – проверяется ведущим экспертом и руководителем организации. Репутация. Зачем верить на слово? Посмотрите отзывы наших Клиентов. Может быть, среди них есть Ваш партнёр? Профессионализм. У нас работают дипломированные специалисты, которые состоят в саморегулируемой организации, имеют лицензию. Положительная практика. Более 300 выигранных дел.

Источник: https://www.mos-expert.com/news/novosti-kompanii/chto-novogo-v-vykupe-pomeshcheniy-v-2019-godu/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.