+7(499)-938-42-58 Москва
+7(800)-333-37-98 Горячая линия

Наниматель и наймодатель жилого помещения — их права и обязанности

Содержание

Кто такой наниматель жилого помещения?

Наниматель и наймодатель жилого помещения — их права и обязанности

Приобретать своё жильё для многих граждан очень дорого. Позволить себе такую роскошь, особенно в крупных городах с высокими ценами на недвижимость, может далеко не каждый.

Поэтому чаще всего люди снимают жильё, являясь полноправными владельцами квартир, принадлежащих на правах собственности другим лицам.

Получая в пользование жильё, гражданин приобретает определенный набор прав и обязанностей по использованию жилого помещения. Такая аренда обычно носит возмездный характер.

Наниматель жилого помещения – это то лицо, которое заключает договор найма квартиры с ее собственником и за определенную плату проживает там в течение срока действия договора. Взаимоотношениям нанимателя и наймодателя в ГК РФ посвящена целая глава.

Понятие нанимателя и найма помещения

Наниматель жилого помещения – это лицо, получающее от наймодателя для временного проживания жильё по договору социального или коммерческого найма. Порядок социального и коммерческого найма регламентирован главой 35 ГК РФ.

В договоре найма участвуют две стороны: наниматель и наймодатель. Первый получает за определенную постоянную плату изолированное жильё для проживания его и членов его семьи, второй – получает деньги за отданное в распоряжение жильё.

Отличаются коммерческий и социальный найма следующими особенностями:

  • в коммерческом найме жильё получает физическое лицо от другого физического лица – собственника помещения;
  • в социальном найме в лице наймодателя выступает государство или муниципалитет.

Жилье для сдачи в социальный найм принадлежит к государственному или муниципальному жилищному фонду. Собственников в лице физических лиц у него нет.

Чтобы получить такое жильё в пользование, наниматель должен иметь статус нуждающегося в жильё и стоять на очереди на получение недвижимости.

В последствии спустя время он получит возможность его приватизировать, если по-прежнему будет удовлетворять утверждённым на законодательном уровне критериям.

Кто такой наниматель и наймодатель, мы разобрались. Осталось понять, в чем заключаются их основные права и обязанности при распоряжении жильем.

В чем отличие от аренды?

Сегодня многие ошибочно полагают, что снимать квартиру у физического лица означает – брать ее в аренду. На самом деле это не так.

Проживая в чужой квартире, Вы выступаете в роли нанимателя помещения. Отношения аренды здесь не имеют места быть.

Аренда как вид гражданско-правовых отношений регламентирована главой 34 ГК РФ.

К найму аренда не имеет никакого отношения. Нужно понять, арендатор и наниматель – в чем разница между ними? И тот, и другой пользуется не принадлежащим ему на правах собственности имуществом.

Отличаются арендатор и наниматель следующими характеристиками:

  1. В роли арендатора может выступать юридическое лицо, в роли нанимателя – только гражданин и члены его семьи.
  2. Объектом найма выступает только жилое помещение, в аренду можно сдавать офис, склад, производственный цех и многое другое.
  3. Найм возникает между нанимателем и наймодателем, аренда – между арендатором и арендодателем.

В отличие от договора аренды расторгнуть соглашение о найме помещения по инициативе наймодателя можно только в судебном порядке.

Максимальный срок действия договора найма составляет 5 лет. При этом его не нужно регистрировать в специальных органах, даже если он заключён на максимальный срок.

Договор аренды же нужно регистрировать в обязательном порядке, если он действует более года. Поэтому многие заключают договора аренды на срок меньше года.

Социальный найм более защищён с точки зрения прав нанимателя помещения, чем коммерческий. Однако стать участником социального договора найма не так просто.

Если речь идёт о социальном найме помещения, в роли нанимателей будут выступать по договору все члены семьи, проживающие совместно с главным нанимателем помещения.

Однако до сих пор даже в 2020 году многие граждане сдают свои квартиры именно по договору аренды другим физическим лицам сроком менее года для освобождения от регистрации.

Что имеет право делать наниматель?

Права нанимателя строго регламентированы нормами ГК РФ и самим договором найма. Нарушение его прав наймодателем может служить основанием для расторжения договора в одностороннем порядке.

Наниматель по договору найма вправе:

  1. Владеть и пользоваться жильем – ст. 672 ГК РФ.
  2. Пользоваться общим имуществом многоквартирного дома.
  3. Продолжать пользоваться жильем даже при переходе права собственности от одного лица к другому – ст. 675 ГК РФ.
  4. Требовать от нанимателя привести жильё в пригодное для жизни состояние – ст. 676 ГК РФ.
  5. Вселять в жильё любых граждан с согласия собственника – ст. 679 ГК РФ.
  6. Вселять в жильё несовершеннолетних без согласия собственника.
  7. С согласия наймодателя производить реконструкцию и переустройство жилья.
  8. В преимущественном порядке продлить соглашение о найме – ст. 684 ГК РФ.
  9. Расторгнуть соглашение с обязательным предупреждением собственника за 3 месяца.
  10. Расторгнуть соглашение в судебном порядке, если в нем невозможно жить из-за отсутствия благоустройства не по вине нанимателя.

В роли нанимателя может выступать только дееспособное физическое лицо в возрасте от 18 лет.

Являясь пользователем жилого помещения, наниматель обязан содержать его в чистом и пригодном для жизни состоянии, а также оплачивать ежемесячно коммунальные услуги.

Многие не знают, кто должен платить за капитальный ремонт: собственник или наниматель? Фактически жильё принадлежит собственнику, поэтому за капитальный ремонт должен будет платить именно он.

Капитальный ремонт оплачивается по отдельной квитанции, которая никакого отношения не имеет к общим коммунальным платежам. Наниматель вообще может прожить в квартире всего полгода и так и не дождаться капитального ремонта.

Должен ли наниматель платить за содержание и ремонт жилого помещения? За ремонт жилого помещения он должен платить только в том случае, если речь идет о текущем ремонте. Капитальный ремонт оплачивает наймодатель.

За содержание помещения может платить как один, так и другой. Все в этом случае будет зависеть напрямую от условий договора социального или коммерческого найма.

Что обязан делать наниматель?

Помимо прав наниматель несёт определенный набор обязанностей, неисполнение которых может повлечь расторжение договора со стороны наймодателя.

Обязанности нанимателя по договору социального найма жилого помещения можно обозначить следующим образом:

  1. Использовать жильё по назначению, то есть проживать в нем – ст. 678 ГК РФ.
  2. Обеспечивать сохранность квартиры.
  3. Поддерживать жилье в пригодном для жизни состоянии.
  4. Вовремя оплачивать платежи за пользование жильем.
  5. Регулярно вносить коммунальные платежи.
  6. Без согласия наймодателя не переустраивать жильё.
  7. Без согласия наймодателя не вселять в жильё других жильцов – ст. 679 ГК РФ.
  8. Уведомлять собственника о вселении других временный жильцов – ст. 680 ГК РФ.
  9. Оплачивать текущий ремонт жилья – ст. 681 ГК РФ.

На основании принципа свободы договора соглашение о найме может содержать в себе и другие обязанности нанимателя, которые не противоречат действующим нормам ГК РФ.

Если наниматель в течение полугода не будет оплачивать коммунальные платежи, наймодатель может начинать в отношении него процедуру утраты права пользования помещением.

Если на жильца будут жаловаться соседи, он будет вести асоциальный образ жизни, то по инициативе собственника помещения он будет лишён права пользования через суд и выселен из квартиры.

Единичный факт повреждения или уничтожения имущества также будет служить основанием для расторжения договора в одностороннем порядке. В случае использования жилья не по назначению наниматель также будет подлежать выселению. Это может произойти, если он начнёт вести коммерческую деятельность в квартире.

Права и обязанности наймодателя

Наймодатель также имеет определенный набор прав и обязанностей в отношении своего жилья и взаимоотношений с нанимателем.

Он вправе требовать от нанимателя оплаты аренды и коммунальных платежей. Он может инициировать процедуру выселения при нарушении условий договора со стороны нанимателя квартиры.

После окончания срока действия договора собственник должен получить обратно в распоряжение своё жильё.

В ст. 676 ГК РФ зафиксированы основные обязанности наймодателя по договору коммерческого найма. К примеру, он обязан будет заключить новый договор найма с тем же нанимателем, если последний пожелает его продлить. Выбрать другого жильца просто так у него не получится.

Если речь идёт о социальном найме, то наймодатель может запретить вселять в жильё других лиц в случае, если при этом будет нарушена норма площади на каждого жильца.

После заключения социального контракта наймодатель в лице муниципалитета обязан передать жильё в течение 10 дней по акту приема-передачи.

Когда договор перестанет действовать, наймодатель должен будет получить жильё обратно также по акту приема-передачи. Вторая сторона не должна подписывать акт, если второй стороной был нанесён какой-либо ущерб жилому помещению.

Наниматель жилого помещения получает недвижимость всегда во временное пользование для проживания по договору социального или коммерческого найма. Использование жилья для проживания не считается арендой, это найм, в котором нанимателем может выступать только физическое лицо.

Каждая из сторон соглашения несёт свои права и обязанности, нарушение которых влечёт расторжение договора и выселение нанимателя помещения.

Источник: http://expert-home.net/nanimatel-zhilogo-pomeshheniya/

Права и обязанности наймодателя жилого помещения по договору соцнайма

Наниматель и наймодатель жилого помещения — их права и обязанности
Энциклопедия МИП » Жилищное право » Найм жилого помещения » Права и обязанности наймодателя жилого помещения по договору соцнайма

Как показывает юридическая практика, наймодатель во время сделок выступает не лично, а через уполномоченное лицо.

Жилищное законодательство РФ содержит как основополагающие права, так и ключевые обязанности сторон правоотношений, в частности, наймодателя.

Определение этих важных категорий наиболее подробно раскрыто в ст. 65 ЖК РФ. При нарушении каких-либо условий, которые прописаны в законодательстве РФ, могут наступить последствия для собственника жилья.

Поэтому данный вопрос требует более конкретного освещения.

Определение наймодателя жилого помещения

При подписании договора социального найма существуют две стороны правоотношений: наниматель и наймодатель. Каждый из участников соглашения имеет определенный набор прав и обязанностей, которые зафиксированы в НПА РФ. Перед тем как перейти к освещению поднятой темы, необходимо понять, кто считается наймодателем помещения, пригодного для жилья, по договору найма.

Итак, наймодатель – это владелец жилья или уполномоченное владельцем недвижимого имущества лицо, заключающее с нанимателем контракт о найме.

Как показывает юридическая практика, наймодатель в большинстве случае во время сделок выступает не лично, а через управомоченное лицо.

Подобное право не является нарушением законодательства РФ, поэтому имеет место быть. Для этого владелец недвижимости создает какую-либо структуру, которая регистрируется как юридическое лицо.

Но необходимо обозначить, что такая практика отмечается лишь по договору о коммерческом найме жилплощади.

Что касается контракта о социальном найме, то в подобной ситуации наймодателем считаются государственные или же муниципальные органы, либо управомоченное представлять власть лицо. Это имеет связь с тем фактом, что соцжилье, выделяемое нуждающимся гражданам, распределяется из жилищного фонда, находящегося в ведомстве государства или муниципалитета.

Права наймодателя жилья по договору социального найма

Права и обязанности наймодателя по договору соцнайма закреплены в статье под № 65 ЖК РФ.

Наймодатель может, основываясь на указанную правовую норму, требовать от физлица-нанимателя жилплощади по договору социального найма своевременной оплаты, если предусмотрено возмездное пользование недвижимым имуществом.

Кроме того, права наймодателя подразумевают получение своевременных финансовых перечислений со стороны нанимателя в счет погашения коммунальных платежей.

Однако список перечисленных прав наймодателя не является завершенным. Современным законодательством в сфере жилищных вопросов предусмотрены и иные прерогативы данного субъекта правоотношений, в частности:

  • ЖК РФ подразумевает возможность запрета наймодателем вселяться определенной категории граждан в жилую постройку из социального фонда.
  • Наймодатель имеет право высказать согласие на проведение обмена помещений среди нанимателей (ст. 72 ЖК РФ).
  • Является привилегией наймодателя и запрет на вселение дополнительных жильцов (представителей семьи обладателя соцнедвижимости) на территорию имущества, если после совершения такового действия учетная норма площади будет менее допустимого показателя (ст. 70 ЖК РФ).
  • По договору соцнайма наймодатель наделяется правами признания дееспособного представителя семьи новоиспеченным нанимателем, в случае если прежний заявитель умер. При этом условия социального найма не подлежат пересмотру (ст. 82 ЖК РФ).
  • Является законной привилегией наймодателя и возможность через судебную инстанцию осуществить процедуру выселения нанимателя, в том случае если систематически нарушались правила проживания на территории социального жилья, в том числе выявлен факт нецелевого использования имущества (ст. 91 ЖК РФ).

Обязанности наймодателя жилья по договору социального найма

Любые права подразумевают выделение определенного перечня обязанностей, которые ложатся на плечи сторон правоотношений. Согласно современному законодательству РФ, наймодатель обязуется своевременно соблюдать правовые нормы, а также соглашение о соцнайме жилья.

К основным обязанностям наймодателя можно причислить следующие функции:

  • Наймодатель должен осуществить процедуру выдела нанимателю жилого помещения, которое будет полностью свободно от обременения и притязаний иных физлиц. Владелец недвижимости передает имущество с целью бессрочного возмездного (безвозмездного) пользования.
  • Наймодатель обязан осуществлять непосредственное содействие по содержанию общего имущества в домах многоквартирного типа, где по договору социального найма выделяется жилплощадь нуждающемуся лицу.
  • Собственник жилья должен быть задействован в капремонте здания.
  • Владелец соцнедвижимости обязуется предоставлять нанимателям полный спектр коммунальных услуг приемлемого качества.
  • Наймодатель предоставляет нанимателю комнату или квартиру меньшей площади, если он получит на то письменное заявление, в течение 3-х месяцев с момента получения уведомления (ст. 81 ЖК РФ).
  • Обязанности наймодателя жилого помещения, которые возникают согласно договору социального найма, состоят в том, что если жилое сооружение будет признано неподходящим для проживания, то владелец должен предоставить новую жилплощадь, учитывая критерии, установленные законодателем (ст. 87 ЖК РФ).
  • Является обязанностью наймодателя и предоставление жилплощади нанимателю и всей его семье на временной период, когда проводятся в доме капитальные ремонтные работы (ст. 88 ЖК РФ).

Права и обязанности наймодателя являются одной из самых актуальных проблем в юридической практике. Это связано с тем, что невыполнение обязательных условий соглашения влечет за собой ответственность наймодателя жилого помещения, при учете принципов, прописанных в ст. 66 ЖК РФ.

Расторжение, досрочно, договора, в связи с порчей имущества наймодателем.

Лариса Владимировна09.09.2019 11:07

Добрый день. А в чем собственно вопрос заключается?

ЖК РФ Статья 91. Выселение нанимателя и (или) проживающих совместно с ним членов его семьи из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения

1.

Если наниматель и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение, наймодатель обязан предупредить нанимателя и членов его семьи о необходимости устранить нарушения. Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, наймодатель также вправе назначить нанимателю и членам его семьи разумный срок для устранения этих нарушений. Если наниматель жилого помещения и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи после предупреждения наймодателя не устранят эти нарушения, виновные граждане по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц выселяются в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.

Богуславская Анна Владимировна09.09.2019 12:56

Задать дополнительный вопрос

ЖК РФ Статья 91. Выселение нанимателя и (или) проживающих совместно с ним членов его семьи из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения 1.

Если наниматель и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение, наймодатель обязан предупредить нанимателя и членов его семьи о необходимости устранить нарушения. Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, наймодатель также вправе назначить нанимателю и членам его семьи разумный срок для устранения этих нарушений. Если наниматель жилого помещения и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи после предупреждения наймодателя не устранят эти нарушения, виновные граждане по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц выселяются в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.

Ломов Владимир Валерьевич10.09.2019 00:00

Задать дополнительный вопрос

Расторжение досрочное договора, в связи с порчей имущества наймодателем.

Лариса Владимировна09.09.2019 11:06

Добрый день. А в чем собственно вопрос заключается?

ЖК РФ Статья 91. Выселение нанимателя и (или) проживающих совместно с ним членов его семьи из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения

1.

Если наниматель и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение, наймодатель обязан предупредить нанимателя и членов его семьи о необходимости устранить нарушения. Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, наймодатель также вправе назначить нанимателю и членам его семьи разумный срок для устранения этих нарушений. Если наниматель жилого помещения и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи после предупреждения наймодателя не устранят эти нарушения, виновные граждане по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц выселяются в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.

Сазонов Сергей Владимирович09.09.2019 12:57

Задать дополнительный вопрос

ЖК РФ Статья 91. Выселение нанимателя и (или) проживающих совместно с ним членов его семьи из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения 1.

Если наниматель и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение, наймодатель обязан предупредить нанимателя и членов его семьи о необходимости устранить нарушения. Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, наймодатель также вправе назначить нанимателю и членам его семьи разумный срок для устранения этих нарушений. Если наниматель жилого помещения и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи после предупреждения наймодателя не устранят эти нарушения, виновные граждане по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц выселяются в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.

Ломов Владимир Валерьевич10.09.2019 00:00

Задать дополнительный вопрос

Разведены 30 лет тому назад. Бывший муж женился. У них взрослый ебёнок. У меня четверо детей от него. Со мной живут двое детей и внучка. В совместном новом браке они с женой построили дом. Но он от нас не выписался. Районный суд удовлетворил наш иск о его выселении, а Областной по кассации и встречному его иску о выселении удовлетворил его иск, а нам отказал. Как его выписать?

Ольга Александровна28.04.2019 18:30

Вашу ситуацию надо рассматривать по Вашим конкретным документам. Необходимо изучить Ваши конкретные решения первой, апелляционной и кассационной инстанций, а также исковые требования и встречные исковые требования. Рекомендую обратиться на консультацию к нашим специалистам. Юридическая группа МИП составит для Вас все необходимые документы.

Скидка по промокоду «МИП». Если Вы находитесь в другом городе, то Вы можете отправить сканы или фото документов на электронный адрес: nm@advokat-malov.ru . По стоимости услуг, Вам ответят в письме или обратитесь по телефону +7 (499) 229-84-53 г. Москва, Старопименовский переулок 18 nm@advokat-malov.ru http://advokat-malov.ru/kontakty.

html

Внимание! Скидки по промокоду больше не актуальны

Сайботалов Вадим Владимирович07.06.2019 16:12

Задать дополнительный вопрос

Согласна с коллегой.

Федорова Любовь Петровна08.06.2019 08:55

Задать дополнительный вопрос

Какой платежный документ должен представить наймодатель, нанимателю по оплате ежемесячного найма по договору соцнайма??

Александр23.04.2019 17:59

Добрый день! 

Если наймодатель является юридическим лицом то оплата возможна по реквизитам счета тогда в подтверждение оплаты нанимателю представляется квитанция. Либо через кассу наймодателя – тогда нанимателю представляется приходно кассовый ордер. 

Если наймодателем является физическое лицо, то наниматель может также произвести оплату по реквизитам счета и получить квитанцию. Либо же передать оплату лично наймодателю и получить от него расписку о получении денежных средств с обязательным указанием суммы и периода оплаты. 

Сазонов Сергей Владимирович14.06.2019 11:26

Задать дополнительный вопрос

Добрый день! Согласен с коллегой.

https://www.youtube.com/watch?v=g3LSKLn2k9A

Зотов Анатолий Евгеньевич17.06.2019 09:07

Задать дополнительный вопрос

Здравствуйте. Проживаем в сельской местности, в многоквартирном доме. За 18 лет ни разу дом не ремонтировался. Дом после пожара, все квартиросъёмщики платят исправно. хотим пожаловаться на Администрацию посёлка. Правильно думаем или Администрация тут не причём

Елена21.12.2018 11:46

Согласна с коллегой.

Захарова Елена Александровна22.12.2018 09:00

Задать дополнительный вопрос

У нас муниципальная квартира, дому больше 30 лет, могу ли я просить заменить ванну, т.к. она в трещинах и слив ржавый

Алёна18.09.2018 16:23

Добрый день, Алёна, согласно п. 2 ст.

65 ЖК РФ “Наймодатель жилого помещения по договору социального найма обязан: 1) передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение; 2) принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение; 3) осуществлять капитальный ремонт жилого помещения; 4) обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества.” В можете обратиться по своему вопросу.

Федорова Любовь Петровна25.09.2018 16:50

Задать дополнительный вопрос

Да, верно Вы можете обратиться с Вашим вопросом согласно ст. 65 ЖК РФ

Дубровина Светлана Борисовна26.09.2018 13:00

Задать дополнительный вопрос

Источник: https://advokat-malov.ru/najm-zhilogo-pomeshheniya/prava-i-obyazannosti-najmodatelya-zhilya-po-dogovoru-socnajma.html

Права нанимателя и наймодателя жилого помещения

Наниматель и наймодатель жилого помещения — их права и обязанности

Права и обязанности нанимателя жилого помещения

Права нанимателя служебного жилья

Права и обязанности наймодателя жилплощади

Чем договор найма жилого помещения отличается от договора аренды

Права и обязанности нанимателя жилого помещения 

Наниматель — это сторона договора найма жилого помещения (типовая форма утв. постановлением Правительства РФ от 21.05.2005 № 315), которой жилплощадь временно передана на возмездной основе для проживания без права распоряжения (п. 1 ст. 671 Гражданского кодекса РФ).

Надлежит различать договоры соцнайма и найма помещения спецфонда (о последнем мы поговорим ниже). Спектр прав и обязанностей обеих сторон договора может быть расширен с учетом специфики соответствующих норм права. Например, по договору соцнайма наниматель правомочен (п. 1 ст. 67 Жилищного кодекса РФ):

  • на вселение в нанимаемое жилье других физлиц;
  • передачу такой жилплощади в поднаем;
  • предоставление места в таком жилье для проживания иным лицам на временной основе и т. д. 

Общие обязанности данной стороны договора таковы (ст. 678 ГК РФ):

  • эксплуатация нанятой жилплощади только для проживания;
  • поддержание жилья в надлежащем состоянии;
  • отказ от перепланировок или переустройства помещения без согласования с собственником;
  • произведение в надлежащем порядке оплаты по договору найма и, если иное не регламентировано соглашением сторон, оплаты услуг ЖКХ. 

Системный анализ норм ГК и ЖК РФ дает возможность определить общий круг прав нанимателя жилого помещения так: право владеть и пользоваться нанимаемым жильем для целей проживания в нем самого нанимателя и членов его семьи на регламентированных соглашением условиях.

При этом жилье должно быть благоустроенным применительно к местным условиям и обладать надлежащими санитарно-техническими характеристиками. Наниматель наделен и преимущественным правом на заключение следующего договора соцнайма по завершении срока действия текущего.

Соглашением может быть определен и более широкий спектр прав нанимателя жилого помещения.

Права нанимателя служебного жилья 

Как мы уже упоминали выше, служебная жилплощадь относится законодателем к специализированному фонду и регулируется отдельной главой ЖК РФ.

Список прав нанимателя жилого помещения в изучаемом случае можно обобщить подобным приведенному ниже образом (ст. 100, 104 ЖК РФ, постановление Правительства РФ от 26.01.2006 № 42):

  • эксплуатировать имущество, в т. ч. после смены собственника или прекращения действия документа, заключенного между работодателем и работником, если это не расходится с требованиями закона, в соответствии с условиями договора;
  • пользоваться общим имуществом многоквартирного дома;
  • получать жилищные субсидии;
  • досрочно завершить действие договора. 

Данный список прав нанимателя служебного жилого помещения не является закрытым и может быть дополнен сторонами при составлении соответствующего соглашения. 

Права и обязанности наймодателя жилплощади 

Наймодатель — собственник жилого помещения или его уполномоченный представитель, предоставляющий по договору найма жилплощадь в пользование и владение второй стороне договора.

Спектр правомочий и обязанностей данной стороны договора регламентирован также ГК и ЖК РФ.

В общем случае права данной стороны договора таковы:

  • осуществление контроля за соблюдением условий договора;
  • получение своевременной и надлежащей платы за предоставленную жилплощадь от нанимателя. 

В числе обязанностей же можно перечислить следующие (ст. 676 ГК РФ, ст. 65 ЖК РФ):

  • передача нанимателю свободной жилплощади в состоянии, пригодном для проживания;
  • осуществление надлежащей эксплуатации жилого дома, своевременного ремонта, обеспечение предоставления нанимателю услуг ЖКХ.

Чем договор найма жилого помещения отличается от договора аренды 

Можно выделить следующие различия между данными договорными конструкциями:

  • Нанять жилплощадь по договору найма может только физлицо (п. 1 ст. 677 ГК РФ). Юрлица могут получить жилплощадь для аналогичных целей только по договору аренды или путем заключения соглашения иного вида (п. 2 ст. 671 ГК РФ).
  • Договор аренды, заключенный на срок более 12 месяцев, подлежит госрегистрации. Договор найма не регистрируется, однако происходит регистрация обременения права на объект.
  • Договор аренды заключается на любой срок по договоренности сторон. Вторая же из рассматриваемых договорных конструкций — на срок не более 5 лет (п. 1 ст. 683 ГК РФ), хотя в отношении договора соцнайма данное требование неактуально (п. 2 ст. 60 ЖК РФ).
  • Досрочное расторжение договора аренды по инициативе сторон происходит в судебном порядке (ст. 619, 620 ГК РФ). Договор найма расторгается по инициативе наймодателя только через суд и в установленных законом случаях (п. 2 ст. 687 ГК РФ). В перечень же прав нанимателя жилого помещения входит право во всякий момент расторгнуть договор при наличии согласия всех остальных лиц, проживающих в данном помещении, и при условии информирования об этом второй стороны договора за 3 месяца до расторжения. 

*** 

Итак, список обязанностей и прав нанимателя жилого помещения, равно как и список прав и обязанностей наймодателя, регламентированы законом.

При этом права и обязанности нанимателей жилых помещений наймодателем могут быть дополнены в той мере, в какой это не вступает в противоречие с требованиями законодательства, посредством внесения в договор найма соответствующих положений. Аналогичным образом может поступить и сам наниматель.

По данной теме читателю также могут быть полезны наши статьи:

Источник: https://rusjurist.ru/zhiliwnoe_pravo/prava_nanimatelya_i_najmodatelya_zhilogo_pomeweniya/

У наймодателя меньше прав, чем у нанимателя

Наниматель и наймодатель жилого помещения — их права и обязанности

Жилые поме­ще­ния госу­дар­ствен­ных и муни­ци­паль­ных жилищ­ных фон­дов могут быть пере­да­ны в соци­аль­ный найм граж­да­нам.

При этом пере­да­ю­щей сто­ро­ной в дого­во­ре соци­аль­но­го най­ма (най­мо­да­те­лем) счи­та­ют­ся соб­ствен­ник (то есть сам упол­но­мо­чен­ный госор­ган или ОМСУ), либо его пол­но­моч­ный пред­ста­ви­тель (ст. 60 ГК РФ).

Полу­ча­те­лем жило­го поме­ще­ния явля­ет­ся нани­ма­тель — граж­да­нин, кото­ро­му поме­ще­ние пере­да­но во вла­де­ние или поль­зо­ва­ние. Осо­бен­но­стью дого­во­ра соци­аль­но­го най­ма (ДСН) явля­ет­ся его бес­сроч­ность.

Рас­торг­нуть дого­вор, толь­ко пото­му что изме­ни­лись усло­вия, по кото­ро­му жилое поме­ще­ние было предо­став­ле­но граж­да­ни­ну, нель­зя. Но пре­ду­пре­дить най­мо­да­те­ля об изме­нив­ших­ся усло­ви­ях нани­ма­тель все рав­но дол­жен. В ста­тье рас­смот­рим:

  • Как заклю­ча­ет­ся дого­вор най­мо­да­те­ля и нани­ма­те­ля?
  • При каких усло­ви­ях воз­мож­но его рас­тор­же­ние?
  • Како­вы пра­ва и обя­зан­но­сти най­мо­да­те­ля в дого­во­ре соци­аль­но­го най­ма?

Договор социального найма: права, обязанности, ответственность наймодателя и нанимателя

Пра­во­уста­нав­ли­ва­ю­щим доку­мен­том явля­ет­ся дого­вор най­ма жило­го поме­ще­ния, кото­рый под­пи­сы­ва­ют най­мо­да­тель и нани­ма­тель.

Современный наймодатель — кто это такой?

В послед­нее вре­мя соци­аль­ный найм все боль­ше ста­но­вит­ся ком­мер­че­ским. Жилья соци­аль­но­го фон­да не хва­та­ет на всех жела­ю­щих, вдо­ба­вок оно мораль­но и физи­че­ски  уста­ре­ло. Это при­ве­ло к появ­ле­нию госу­дар­ствен­ных застрой­щи­ков (деве­ло­пе­ров), целе­на­прав­лен­но вкла­ды­ва­ю­щих день­ги в жилье соци­аль­но­го най­ма.

Най­мо­да­тель в дого­во­ре соци­аль­но­го най­ма — это:

  • посред­ник меж­ду госу­дар­ствен­ным или муни­ци­паль­ным орга­ном вла­сти и нани­ма­те­лем;
  • юри­ди­че­ское лицо, выку­пив­шее или взяв­шее недви­жи­мость в арен­ду у госу­дар­ствен­но­го деве­ло­пе­ра, и сда­ю­щее его в найм (под­найм).

Соци­аль­ный найм отли­ча­ет­ся от арен­ды более низ­кой ценой и бес­сроч­ным поль­зо­ва­ни­ем.

Основные требования при найме жилого помещения

  • Важ­но, что жилое поме­ще­ние может быть сда­но в арен­ду, толь­ко если оно изо­ли­ро­ван­ное, не явля­ет­ся вспо­мо­га­тель­ным, либо общим иму­ще­ством МКД (ст. 62 ГК РФ).
  • Фор­ма дого­во­ра исклю­чи­тель­но пись­мен­ная.

    Осно­ва­ни­ем для заклю­че­ния ДСН явля­ет­ся реше­ние о предо­став­ле­нии жилья граж­да­ни­ну из жил­фон­да соци­аль­но­го исполь­зо­ва­ния. Дого­вор дол­жен быть состав­лен по типо­вой фор­ме, утвер­жден­ной пра­ви­тель­ством РФ (ст. 63 ГК РФ).

  • Если пра­во соб­ствен­но­сти пере­шли к дру­го­му лицу, быв­ший най­мо­да­тель не обя­зан рас­тор­гать ДСН. Нет надоб­но­сти зано­во состав­лять согла­ше­ние и изме­нять его усло­вия.

Права наймодателя

Пра­ва и обя­зан­но­сти най­мо­да­те­ля жило­го поме­ще­ния опи­са­ны в ста­тье 65 ЖК РФ.

  • Най­мо­да­тель име­ет пра­во тре­бо­вать от нани­ма­те­ля свое­вре­мен­но­го вне­се­ния пла­те­жей по дого­во­ру най­ма и опла­ты ком­му­наль­ных услуг.
  • Дого­вор для най­мо­да­те­ля — это в основ­ном обя­зы­ва­ю­щий доку­мент, воз­ла­га­ю­щий серьёз­ные иму­ще­ствен­ные обя­зан­но­сти.

Най­мо­да­тель обя­зан:

  • предо­ста­вить нани­ма­те­лю сво­бод­ное от при­тя­за­ний иных лиц жилое поме­ще­ние;
  • под­дер­жи­вать состо­я­ние обще­го иму­ще­ства (ОИ) в МКД над­ле­жа­щем виде;
  • про­из­во­дить по необ­хо­ди­мо­сти ремонт ОИ МКД;
  • свое­вре­мен­но про­во­дить капи­таль­ный ремонт ЖП;
  • забо­тить­ся о предо­став­ле­нии ком­му­наль­ных услуг нор­маль­но­го каче­ства;
  • осу­ществ­лять иные обя­за­тель­ства, преду­смот­рен­ные жилищ­ным кодек­сом.

Ответственность наймодателя

Най­мо­да­тель несёт ответ­ствен­ность по зако­ну, если не выпол­ня­ет воз­ло­жен­ных на него обя­зан­но­стей, преду­смот­рен­ных ЖК РФ.

Ответ­ствен­ность най­мо­да­те­ля, соглас­но СТ 66 ЖК РФ, насту­па­ет в сле­ду­ю­щих слу­ча­ях:

  • ненад­ле­жа­щее состо­я­ние ОИ МКД и обо­ру­до­ва­ния, пред­на­зна­чен­но­го для постав­ки ком­му­наль­ных ресур­сов;
  • несвое­вре­мен­ное либо нека­че­ствен­ное про­ве­де­ние кап­ре­мон­та.

Нани­ма­тель в этом в этих слу­ча­ях име­ет пра­во тре­бо­вать:

  • сни­же­ния опла­ты за найм ЖП и содер­жа­ние ОИ МКД;
  • воз­ме­ще­ния сво­их затрат на ремонт жило­го поме­ще­ния и устра­не­ние поло­мок и недо­че­тов;
  • воз­ме­ще­ние поне­сен­ных нани­ма­те­лем убыт­ков из-за без­от­вет­ствен­но­го отно­ше­ния най­мо­да­те­ля к сво­им обя­зан­но­стям.

Права нанимателя

Нани­ма­тель име­ет пра­во:

  • Все­лить в поме­ще­ние дру­гих лиц (близ­ких чле­нов семьи и посто­рон­них граж­дан на пра­вах чле­нов семьи):
    • най­мо­да­тель име­ет пра­во отка­зать во все­ле­нии посто­рон­них граж­дан на пра­вах чле­нов семьи, если р‑р жилой пло­ща­ди на одно­го чело­ве­ка ста­нет ниже учет­но­го нор­ма­ти­ва;
    • после все­ле­ния необ­хо­ди­мо изме­нить ДСН в той части, где ука­зан нани­ма­тель и чле­ны его семьи (ст. 70 ЖК РФ).
  • Сдать жилье или его часть в под­на­ём:
    • при этом нани­ма­тель пре­вра­ща­ет­ся в най­мо­да­те­ля;
    • меж­ду сто­ро­на­ми заклю­ча­ет­ся дого­вор под­най­ма, но толь­ко при том усло­вии, если нор­ма жил­пло­ща­ди на одно­го чело­ве­ка не будет мень­ше учёт­ной нор­мы (или нор­мы пред­став­ле­ния для ком­му­наль­ных квар­тир);
    • если сда­ет­ся в под­на­ем ком­на­та в ком­му­наль­ной квар­ти­ре, необ­хо­ди­мо зару­чить­ся согла­си­ем всех нани­ма­те­ля и чле­нов их семьи (п. 2 ст. 76 ЖК РФ);
    • само­сто­я­тель­ным поль­зо­ва­те­лям поме­ще­ний под­на­ни­ма­тель не явля­ет­ся;
    • невоз­мо­жен под­на­ем, если нани­ма­тель или под­на­ни­ма­тель стра­да­ет тяж­ким хро­ни­че­ским забо­ле­ва­ни­ем из переч­ня ст. 51 ЖК РФ;
    • дого­вор под­най­ма, в отли­чие от дого­во­ра най­ма, заклю­ча­ет­ся на кон­крет­ный срок;
    • под­на­ём все­гда явля­ет­ся воз­мезд­ным.
  • Предо­став­лять ЖП дру­гим лицам для вре­мен­но­го без­воз­мезд­но­го про­жи­ва­ния:
    • усло­вия предо­став­ле­ния вре­мен­но­го жилья и пра­ва вре­мен­ных жиль­цов такие же, как и при под­най­ме;
    • вре­мен­ные жиль­цы обя­за­ны осво­бо­дить жилое поме­ще­ние не позд­нее, чем через неде­лю после предъ­яв­ле­ния нани­ма­те­лем тре­бо­ва­ния о его осво­бож­де­нии;
    • при отка­зе осво­бо­дить поме­ще­ние вре­мен­ные жиль­цы могут быть высе­ле­ны в судеб­ном поряд­ке.
  • Обме­ни­вать зани­ма­е­мое ЖП на дру­гие поме­ще­ния, даже если они нахо­дят­ся в раз­ных домах и раз­ных насе­лен­ных пунк­тах (ст. 72 ЖК), за исклю­че­ни­ем слу­ча­ев, преду­смот­рен­ных ст. 73 ЖК:
    • чле­ны семьи нани­ма­те­ля име­ют пра­во тре­бо­вать у него раз­ме­на жило­го поме­ще­ния на дру­гие;
    • при несо­гла­сии нани­ма­те­ля род­ные впра­ве тре­бо­вать обме­на в при­ну­ди­тель­ном поряд­ке через в суд;
    • если в ЖП по дого­во­ру соци­аль­но­го най­ма про­жи­ва­ют несо­вер­шен­но­лет­ний и роди­тель, лишен­ный роди­тель­ских прав, воз­мо­жен при­ну­ди­тель­ный обмен дан­но­го жило­го поме­ще­ния по тре­бо­ва­нию орга­нов опе­ки либо про­ку­ра­ту­ры;
    • закон­ные инте­ре­сы несо­вер­шен­но­лет­них и недее­спо­соб­ных лиц, про­жи­ва­ю­щих в обме­ни­ва­е­мых поме­ще­ни­ях, защи­ща­ют­ся орга­на­ми опе­ки или про­ку­ро­ром.
  • Тре­бо­вать свое­вре­мен­но­го осу­ществ­ле­ния кап­ре­мон­та, предо­став­ле­ния каче­ствен­ных ком­му­наль­ных услуг, под­дер­жа­ния в нор­маль­ном состо­я­нии обще­го иму­ще­ства от най­мо­да­те­ля.
  • Тре­бо­вать предо­ста­вить жилое поме­ще­ние мень­шей пло­ща­ди в том слу­чае, если общая пло­щадь на одно­го чело­ве­ка боль­ше учет­ной нор­мы или нор­мы предо­став­ле­ния.

Вни­ма­ние! Для все­ле­ния посто­рон­них лиц в жилое поме­ще­ние по ДСН, его обме­на или под­на­е­ма нани­ма­тель дол­жен взять пись­мен­ное согла­сие най­мо­да­те­ля и чле­нов семьи, про­жи­ва­ю­щих вме­сте с нани­ма­те­лем.

Обязанности нанимателя

Нани­ма­тель дол­жен:

  • исполь­зо­вать поме­ще­ние толь­ко по назна­че­нию;
  • обес­пе­чи­вать сохран­ность и нор­маль­ное состо­я­ние иму­ще­ства ЖП и МКД;
  • осу­ществ­лять теку­щий ремонт жило­го поме­ще­ния;
  • свое­вре­мен­но опла­чи­вать поль­зо­ва­ние ЖП и ком­му­наль­ные услу­ги;
  • вовре­мя инфор­ми­ро­вать най­мо­да­те­ля об изме­нив­ших­ся обсто­я­тель­ствах, кото­рые яви­лись осно­ва­ни­ем для заклю­че­ния дого­во­ра соци­аль­но­го най­ма.

Даже если нани­ма­тель или чле­ны его семьи вре­мен­но отсут­ству­ют в съем­ном поме­ще­нии, это нико­им обра­зом не ума­ля­ет их прав и не сни­ма­ет с них обя­зан­но­стей соглас­но ДСН. Напри­мер, если жилое поме­ще­ние, сдан­ное в найм, пусту­ет из-за отъ­ез­да жиль­цов, опла­та по дого­во­ру и ком­му­наль­ные пла­те­жи всё рав­но долж­ны осу­ществ­лять­ся свое­вре­мен­но.

Права и обязанности членов семьи нанимателя

Рав­но­цен­ны­ми пра­ва­ми и обя­зан­но­стя­ми, как и у нани­ма­те­ля, обла­да­ют близ­кие чле­ны семьи нани­ма­те­ля:

  • дети, роди­те­ли, супру­ги;
  • про­жи­ва­ю­щие и веду­щие хозяй­ство сов­мест­но с нани­ма­те­лем род­ствен­ни­ки и нетру­до­спо­соб­ные ижди­вен­цы (ст. 69 ЖК РФ).

Сохран­ность прав обес­пе­чи­ва­ет­ся, даже если чело­век пере­стал счи­тать­ся чле­ном семьи нани­ма­те­ля. Одна­ко свои обя­зан­но­сти он с это­го момен­та выпол­ня­ет само­сто­я­тель­но.

Изменение и расторжение договора найма жилого помещения

ДСН может быть изме­нен:

  • при жела­нии раз­лич­ных нани­ма­те­лей объ­еди­нить­ся в одну семью: в этом слу­чае они могут соста­вить один общий дого­вор на наем несколь­ких поме­ще­ний;
  • при пере­хо­де прав нани­ма­те­ля к дру­го­му дее­спо­соб­ным чле­ну семьи, в том чис­ле и после смер­ти нани­ма­те­ля (ст. 82 ЖК РФ).

ДСН может быть рас­торг­нут в любой момент, соглас­но ст. 83 ЖК РФ:

  • по вза­им­но­му согла­ше­нию;
  • по жела­нию нани­ма­те­ля, при усло­вии нали­чия у него пись­мен­но­го согла­сия всех про­жи­ва­ю­щих вме­сте с ним чле­нов семьи;
  • в судеб­ном поряд­ке.

Расторжение договора наймодателем возможно только через суд

Най­мо­да­тель может рас­торг­нуть дого­вор толь­ко в судеб­ном поряд­ке в сле­ду­ю­щих слу­ча­ях:

  • задол­жен­ность по опла­те за жилое поме­ще­ние и ком­му­наль­ные пла­те­жи более, чем за пол­го­да;
  • пор­чи или повре­жде­ния иму­ще­ства ЖП нани­ма­те­лем или дру­ги­ми лица­ми (чле­на­ми семьи под нани­ма­те­ля­ми вре­мен­ны­ми жиль­ца­ми и т.д.);
  • нару­ше­ние обще­ствен­но­го поряд­ка в доме и прав жиль­цов;
  • исполь­зо­ва­ние ЖП не по назна­че­нию (напри­мер, не для про­жи­ва­ния, а для ком­мер­че­ской дея­тель­но­сти).

Пре­кра­ще­ние дей­ствия дого­во­ра соц­най­ма про­ис­хо­дит из-за смер­ти оди­но­ко­го нани­ма­те­ля.

Порядок выселение жильцов при расторжении договора

Жиль­цы могут быть высе­ле­ны в дру­гое бла­го­устро­ен­ное поме­ще­ние (рав­но­цен­ное по пло­ща­ди и коли­че­ству ком­нат) по дого­во­ру соц­най­ма:

  • при сно­се домов (напри­мер, по про­грам­ме рено­ва­ции в г. Москва);
  • изъ­я­тии земель­но­го участ­ка, на кото­ром нахо­ди­лось жилое поме­ще­ние;
  • пере­во­де жило­го поме­ще­ния в нежи­лое;
  • при­зна­нии дома ава­рий­ным;
  • необ­хо­ди­мо­сти про­ве­де­ния кап­ре­мон­та или рекон­струк­ции;
  • пере­да­че дома в соб­ствен­ность рели­ги­оз­ной орга­ни­за­ции, соглас­но поста­нов­ле­нию пра­ви­тель­ства РФ.

Могут быть высе­ле­ны в поме­ще­ния такой же пло­ща­ди (воз­мож­но, и небла­го­устро­ен­ное):

  • жиль­цы, нако­пив­шие дол­ги за пол­го­да;
  • роди­те­ли, лишен­ные роди­тель­ских прав.

Без предо­став­ле­ния дру­го­го жило­го поме­ще­ния могут быть высе­ле­ны:

  • жиль­цы, кото­рые систе­ма­ти­че­ски нару­ша­ли пра­ва дру­гих жиль­цов в доме;
  • исполь­зо­ва­ли жильё не по назна­че­нию;
  • про­яв­ля­ли бес­хо­зяй­ствен­ное отно­ше­ние к иму­ще­ству;
  • не устра­ни­ли нару­ше­ние в предо­став­лен­ной им срок;
  • роди­те­ли, лишен­ные роди­тель­ских прав, при усло­вии невоз­мож­но­сти сов­мест­но­го про­жи­ва­ния с ними в одном поме­ще­нии.

Выво­ды

  • Дого­вор соци­аль­но­го най­ма воз­ла­га­ет на обе сто­ро­ны свои пра­ва и обя­зан­но­сти. При этом прав по дого­во­ру у най­мо­да­те­ля зна­чи­тель­но мень­ше, чем у нани­ма­те­ля: фак­ти­че­ски, пра­во толь­ко одно — свое­вре­мен­ное полу­че­ние опла­ты.
  • Пре­иму­ще­ствен­ное пра­во рас­тор­же­ния дого­во­ра най­ма жило­го поме­ще­ния так­же у нани­ма­те­ля: ему доста­точ­но изве­стить о сво­ем наме­ре­нии най­мо­да­те­ля и при­ло­жить согла­сие чле­нов семьи.
  • Най­мо­да­тель, желая рас­торг­нуть дого­вор при нару­ше­ни­ях со сто­ро­ны нани­ма­те­ля, вынуж­ден обра­щать­ся в суд.

Загрузка…

Источник: https://moezhile.ru/arenda/dogovor-najmodatela.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.