+7(499)-938-42-58 Москва
+7(800)-333-37-98 Горячая линия

Какие есть нюансы при аренде земли сельхозназначения?

Содержание

Какие есть нюансы при аренде земли сельхозназначения?

Какие есть нюансы при аренде земли сельхозназначения?

Для большинства определение земель сельхозназначения понятно, многие знают, что к этой категории земель относятся те территории, которые располагаются за пределами населенных пунктов, использовать эти земли необходимо для взращивания культурных растений, для животноводства. Однако, многие даже не подозревают, насколько разнообразны виды применения такого типа земель. Рекомендуем ознакомиться с ними.

Особенности аренды земли сельхозназначения

Чтобы максимально эффективно применять различные типы земель по их назначению, необходимо придерживаться строгой системы разграничения землепользования. При этом важно, чтобы правовой статус землепользователей был защищен государством.

Установленная категория земельного участка влияет на правовые взаимоотношения граждан с таким участком. Знайте, что территория России на 39% состоит из земель, отведенных под сельскохозяйственные нужды. Для современной политики России земли указанной категории являются важнейшими по целевому назначению и охраняются законом.

Выделение земель под строгое целевое использование для осуществления сельскохозяйственной деятельности обеспечивает гарантированную продовольственную безопасность страны. Знайте, что перевести участок земельного массива из земель сельхоз назначения в другие категории землепользования сложно, для этого необходимо знать специальный порядок смены вида землепользования.

Государство выделяет три категории земель сельхозназначения:

  • Приоритетные земли сельхоз назначения, которые находятся под особым контролем государственных структур, обеспечивающих их безопасность и целевое использование;
  • Ценные территории и земли, признанные продуктивными;
  • Участки земельного массива, которые относятся к непригодным для возделывания культурных растений или выращивания скота, и угодья плохого качества для осуществления целевого назначения.

Благодаря такому делению земли государство по-разному оценивает кадастровую стоимость перечисленных категорий земли. А это позволяет применять по назначению большее количество плодородных земель. Знайте, что одно из важных условий применения земли заключается в обеспечении сохранности свойств территории, выделенной под конкретное целевое применение.

Вид целевого назначения собственники земельных участков указывают в любых договорах аренды, при купле-продаже территории, которые относятся к указанным участкам.

Владелец земельного участка в договоре аренды обязан указать все допустимые виды применения земельного надела, передаваемого в аренду, так как пользователь земли не особо заботится о сохранности свойств земли, которые определяются ее целевым использованием.

Земельные угодья сельскохозяйственного назначения предусмотрены для следующих видов деятельности:

  • Осуществление садоводческой деятельности, содержание и обработка огородов;
  • Осуществление животноводческой, рыболовецкой, охотничьей деятельности в пределах указанной территории;
  • Для осуществления запасов сена;
  • Применение земли для выпаса скота;
  • Дачное малоэтажное строительство преимущественно жилыми помещениями для временного проживания в летний период.

Знайте, что при аренде земли сельскохозяйственного назначения арендатор обязан осуществлять деятельность на участке в соответствии с целевым назначением земли. Если сельскохозяйственные земли арендатор применяет не по прямому назначению, осуществляет деятельность, запрещенную в отношении указанной категории земель, то попадает под штрафные санкции.

Чаще всего такой арендатор лишается права продолжать использовать землю, полученную в аренду, а договор аренды расторгается. Знайте, что применение земли не по назначению в течение трех лет влечет за собой потерю прав в отношении данной территории. Собственник по суду признается недобросовестным.

Чтобы получить у частного владельца землю сельхозназначения в аренду, учтите особенности допустимого варианта применения земли. Нельзя самостоятельно менять вид разрешенного применения участка земельного массива в договоре аренды. Такие действия влекут административные наказания в отношении участников такой сделки.

Поймите, что недопустимо составлять договор аренды в отношении территории, определенной для выпаса скота, а фактически строить жилые помещения.

Владелец земли может намеренно включить право застройки территории в аренду земельного участка сельхозназначения, чтобы стоимость аренды была выше.

Однако, применение сельхоз земель для строительства запрещено законом, поэтому договор аренды не определяет правовой статус участка.

Очень сложно составить договор аренды земельного пая, так как большинство участков земли находятся в общей собственности, а владельцы имеют право только на свою долю.

Проблема заключается в том, что обрабатываются участки земли совместно, границы не выделены и межевание не проводилось. Взаимоотношения собственников строятся на доверительных отношениях или устных договоренностях.

Юридически такие земельные участки с множеством дольщиков не сформированы и не зарегистрированы. Доли собственников не определены и не выделены из общего владения.

проблема такой ситуации заключается в формальности прав собственников на землю. Невозможно взять в аренду юридическому лицу или индивидуальному предпринимателю земельный надел сельхоз назначения только потому, что требуемый участок земли не выделен в натуре. При этом права на землю не зарегистрированы ни в кадастре, ни в любом другом реестре недвижимого имущества.

Чтобы взять в аренду описанный выше участок земли, необходимо составить коллективный договор аренды в отношении земли со всеми дольщиками. Чтобы применить земли под ведение фермерского хозяйства, необходимо узнать количество владельцев, которые владеют долями в требующемся участке. Затем, необходимо составить коллективный договор, учитывая каждого пайщика земли.

Каждый гражданин России может составить обращение в органы исполнительной власти в муниципалитетах или городах, чтобы претендовать на получение сельскохозяйственных угодий в пользование на основании договора аренды.

Такой метод распределения земель сельхоз назначения, находящихся в ведении муниципалитетов, осуществляется только путем выставления территории на аукционные торги.

На этапе подбора необходимого участка земельного массива, который удовлетворяет требованиям гражданина, желающего приобрести его в аренду, оформляется документ о выборе участка земельного массива.

После того как заявитель определился с участком, осуществляется подготовка кадастрового паспорта для территории, осуществление межевания, подготовка технической документации в отношении земли. После подготовки всех необходимых документов проводится процедура торгов на основе аукциона, при этом не имеет значения, сколько претендентов на участок.

Когда определяется победитель аукциона, с ним муниципалитет заключает договор аренды земли для осуществления деятельности сельскохозяйственного направления.

Учтите, что при попытке оформить в аренду территорию под с/х деятельность в пользу фермерского хозяйства необходимо учесть определенные особенности этого процесса. Учтите, что фермерские хозяйства могут претендовать на землю и заключить договор аренды с государством без формирования и проведения конкурса или аукциона.

Для этого необходимо:

  • Обосновать и доказать необходимость аренды указанного участка земли для осуществления целевой деятельности;
  • Учтите, что договор будет заключен в течение недели с фермерским хозяйством, если доказательная база и обоснованность требования отменить аукцион будет удовлетворена исполнительными органами муниципалитета;
  • Собирать документы и проводить регистрацию земельного участка необходимо заявителю.

Участвовать в аукционе за право получить в аренду землю сельхозназначения, собрать все необходимые бумаги и оформить участок земли, провести межевание, получить кадастровую документацию долго и дорого. Выходом в такой ситуации может стать вариант приобретения земли указанного назначения в пользование на основании договора субаренды.

Знайте, что у земель сельхоз назначения есть определенные отличительные характеристики:

  • Ценность земельного участка в составе земель сельскохозяйственного назначения на основании географического положения территории;
  • Плодородие земли;
  • Возможность осуществлять мероприятия по целевому использованию земли из-за особенностей рельефа территории.

Чтобы составить договор аренды в отношении любого участка, выбранного гражданином для использования, необходимо наличие кадастрового номера данного участка.

Если владелец земли или арендатор, передающий права на использование земельных ресурсов в субподряд, имеет все необходимые документы, обосновывающие его право распоряжаться землей, только в таком случае можно заключать договор на аренду земли. Поймите, что арендовать землю можно в любом количестве, ограничений по этому поводу в законодательстве нет.

Если принимается решение повторно предоставить права аренды на землю в отношении конкретного участка, то это сделать можно лишь при согласии действующего арендатора.

Если предприниматель, арендующий землю, заключает договор кредита, то в качестве залогового имущества может оставить право аренды на участок земли на весь период аренды. Если владелец земли не желает передавать землю в залог, не желает, чтобы арендатор передавал участок в залог для банка, то данные ограничения можно вписать в договор аренды.

Максимальный срок аренды земель сельскохозяйственного назначения

На основании нормативных актов в российском законодательстве земли сельхозназначения можно взять в аренду сроком от 3 до 49 лет. Земли для заготовки сена и выпаса скота берутся в аренду на 3 года.

Срок аренды определяет владелец земли, но правом продлить аренду пользуется действующий арендатор, если он осуществлял пользование земельным ресурсом без нарушения договора и законов.

Законодательно ограничивается размер арендуемого участка земли, который может составлять от 10 до 50 соток, в зависимости от муниципальных законов в конкретном регионе. Количество участков в аренде у гражданина может быть неограниченным.

Стоимость аренды земли сельхозназначения

Стоимость аренды определяется владельцем участка, арендатор обязуется уплачивать аренду в денежном эквиваленте или в натуральном виде.

Все зависит от конкретного договора аренды и условий ее выплаты. Размер арендной платы определяется владельцем участка. Государство ограничивает собственника в праве изменять размер арендной платы.

Для земель сельхозназначения аренда определяется один раз в год.

Стоимость аренды рассчитывается с учетом общей площади арендованной территории, стоимости единицы измерения, например, стоимость сотки земли. В договоре обязательно должна быть указана итоговая стоимость аренды за весь участок за год.

Делая вывод, поймите, что взять земли сельхоз назначения у собственников сложно, так как не все пайщики могут согласиться уступить свой участок по указанным условиям. В итоге земельный надел может иметь неудобную геометрию для использования по назначению. Задумайтесь, возможно, лучше постараться арендовать территорию под ведение сельскохозяйственной деятельности у государства.

Источник: http://UrOpora.ru/zemlya/kakie-est-nyuansy-pri-arende-zemli-selxoznaznacheniya.html

Порядок аренды земель сельскохозяйственного назначения. Условия и стоимость

Какие есть нюансы при аренде земли сельхозназначения?

Аренда земель под сельскохозяйственные нужды является выгодным вариантом ведения хозяйственной деятельности для многих организаций и частных лиц. Порядок предоставления земель в аренду регламентирован Земельным Кодексом РФ и другими нормативно-правовыми актами.

Что такое земельный участок сельскохозяйственного назначения?

Понятие и состав земель сельскохозяйственного назначения определены статьей 77 Земельного Кодекса РФ. Согласно этой статье земли сельхозназначения – это земли, находящиеся за пределами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства.

В состав сельскохозяйственных земель входят:

  • сельскохозяйственные угодья (пашни, сенокосы, пастбища, сады, виноградники и т.д.);
  • земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от внешнего негативного воздействия;
  • водные объекты, в том числе пруды, образованные водонапорные сооружения на водотоках и используемые для целей осуществления прудовой аквакультуры;
  • здания, сооружения, которые используются для производства, хранения и первичной переработки продукции сельского хозяйства.

Любой из этих видов земельных участков может выступать в качестве объекта сделки и должен использоваться непосредственно в целях, для которых предназначен.

О порядке заключения и расторжения договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения читайте здесь.

Какие ЗУ подлежат сдаче под сельское хозяйство?

Под сельское хозяйство могут быть переданы земельные участки из земель сельхозназначения, которые прошли кадастровый учет, в том числе объекты, которые находятся в долевой собственности (ст. 9 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).

Важно. Не все категории земель подлежат передаче в аренду. Так, не могут быть арендованы участки с расположенными на их территории парками и заповедниками, а также объектами государственной важности (военными объектами и участками ЗАТО).

Ведение деятельности

Сельхоз земли предназначены для ведения следующих видов деятельности:

  1. растениеводства;
  2. животноводства;
  3. фермерского хозяйства;
  4. производства с/х и смежной продукции;
  5. ведения личного подсобного хозяйства;
  6. организации СНТ и ДНТ.

Вид деятельности, которая будет вестись на арендованном участке, в обязательном порядке прописывается в договоре аренды. В случае нецелевого использования арендованной земли статьей 8.8 КоАП РФ предусмотрена административная ответственность в виде штрафов.

Сроки действия договора

Статьей 9 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» установлены временные рамки, в которые должен укладываться срок действия заключенного договора:

  • минимальный – 3 года;
  • максимальный – 49 лет.

В случае если между сторонами подписан договор, в котором не указан срок действия аренды, то такой договор будет считаться бессрочным, но действующим в пределах законодательно допустимых временных рамок – то есть не превышает 49 лет, но и не менее 3 лет.

Договор может быть продлен по инициативе действующего арендатора, который обладает в этом вопросе приоритетным правом.

Справка. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, может быть заключен на срок менее 3 лет в случае, если целью его использования выступает выпас скота или сенокошение.

Сколько стоит пользование?

Плата за земельный участок, полученный в аренду у государства и у частного лица имеет существенные отличия. Государство при определении суммы платежа ориентируется на такие показатели, как местоположение, целевое назначение, городские планы на землю.

Частное лицо берет в расчет такие факторы как востребованность земли, находящиеся на ней коммуникации, личные интересы. Выделяют кадастровую, рыночную и нормативную арендную стоимость, каждая из которых рассчитывается по собственным правилам:

  1. Нормативная стоимость – устанавливается государством и органами местного самоуправления. Она рассчитывается исходя из целевого назначения земли и ее местоположения и не зависит от колебаний рынка и иных изменений.
  2. Кадастровая стоимость – при расчете учитываются данные о площади, границах и плане территории, коммуникации на участке, постройки, наличие инфраструктуры, рельеф местности, севооборот и характеристика почвы (о правилах расчета стоимости аренды ЗУ от кадастровой стоимости читайте здесь).
  3. Рыночная стоимость – за основу расчета берется кадастровая стоимость. На окончательную стоимость влияют спрос и предложение.

Сумма платежа, подлежащая уплате за использование земельного участка, рассчитывается самим арендодателем. Годовая арендная ставка зависит от ее кадастровой (рыночной) стоимости и, как правило, составляет 0,6-1,5% от нее.

О том, как рассчитать стоимость аренды земли, от чего зависит цена, читайте здесь.

В обязательном порядке в договоре аренды прописывается размер арендной платы и один из способов ее передачи:

  • арендатор перечисляет арендную плату на конкретный расчетный счет в банке каждый месяц либо каждый квартал не позднее 15 числа первого квартального месяца;
  • арендатор передает арендную плату наличными денежными средствами каждый месяц либо каждый квартал не позднее 15 числа первого квартального месяца.

За сельскохозяйственные земли, отданные в аренду на длительный срок, арендная плата может взиматься в виде:

  1. платежей;
  2. доли продукции, полученной в результате пользования землей;
  3. передачи в собственность какого-либа имущества;
  4. предоставления арендатором установленных услуг;
  5. затраченных средств на улучшение арендуемого участка.

Законодательством не установлен максимально допустимый размер арендной платы.

У частного лица

процедура оформления договора аренды земельного участка с частным лицом сравнительно проще, чем с государством или муниципалитетом. это обусловлено тем, что стороны устанавливают большую часть условий самостоятельно.

объектом аренды чаще всего выступает пай – то есть определенная доля земли, принадлежащая нескольким собственникам. в таком случае объект должен иметь строго определенные границы. для этого собственник проводит межевание участка, в результате чего выделяет его конкретные пределы.

после этого пай ставится на кадастровый учет и может выступать в качестве полноценного объекта аренды. найти подходящий участок для аренды можно с помощью нескольких способов:

  • получить сведения о свободных землях путем обращения в местную администрацию;
  • обратиться за выпиской о земле, находящейся в муниципальной собственности в мфц;
  • выбрать участок из тех, что выставлены на торги;
  • найти незанятую землю на публичной кадастровой карте росреестра.

земля сельскохозяйственного назначения предоставляется в аренду на основании обоснованного заявления через торги. процедура получения земельного участка выглядит следующим образом:

  1. заявитель подает заявление в письменной или электронной форме о предоставлении ему земельного участка в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления.
  2. заявитель оплачивает кадастровые работы и обращается с заявлением в орган кадастрового учета для осуществления государственного кадастрового учета земельного участка.
  3. не позднее двух недель с момента предоставления кадастрового паспорта объекта исполнительный орган принимает решение о передаче земельного участка сельхозназначения, который предоставляется в аренду на торгах (аукционах, конкурсах).
  4. по результатам проведенных торгов победитель получает право арендовать объект, выступавший предметом торга и заключить договор с арендодателем.

сделка оформляется по общим правилам, согласно которым между сторонами заключается договор, регистрируемый в росреестре. арендатор получает право на использование предоставленного земельного участка в сроки и в целях, установленных договором аренды.

у государства или муниципалитета

взять в аренду сельскохозяйственный земельный участок у государства или муниципалитета является наиболее выгодным вариантом, так как его цена всегда будет ниже рыночной. также такая сделка отличается надежностью ввиду того, что исключает случаи «двойных» аренд и продаж.

для аренды земли у государства или муниципалитета заявитель обращается в в исполнительный орган муниципального образования и подает заявление о предоставлении земельного участка для ведения сельского хозяйства.

порядок аренды государственного земельного участка выглядит следующим образом:

  1. по плану местности, находящемуся в администрации, выбирается земля без построек и выясняется наличие права собственности на него.
  2. если не подтвердилось наличие собственника, принимается решение о проведении открытых торгов.
  3. организатор публикует извещение о проведении торгов с указанием характеристик участка. торги проводятся при наличии нескольких претендентов на участок.
  4. победитель торгов получает право на аренду.
  5. в случае, если претендент единственный, то он признается арендатором и получает все документы в кадастровой палате после оплаты госпошлины.
  6. письменный договор об аренде земли у государства обязательно регистрируется в органе росреестра по месту прописки.

справка. договор заключается в течение недели с момента принятия решения о выдаче земельного участка в аренду.

субаренда земельного участка – это имущественная сделка, в процессе которой право пользования объектом сельхозназначения передается иному лицу (ст. 615 гк рф). в сделке принимает участие арендатор, наделяющий своими правами в отношении земли субарендатора.

для осуществления процедуры необходимо согласие собственника объекта. субаренда довольно распространена в хозяйственной практике и используется в целях получения прибыли благодаря разнице между выплатами субарендатора и отчислениями для владельца недвижимости.

инициатором субаренды, как правило, выступает арендатор, повторно сдающий в аренду участок другому физическому или юридическому лицу (о том, как составить договор аренды земли между физическими лицами или с участием предпринимателей, читайте здесь). для оформления субаренды необходимы следующие документы:

  • договор аренды;
  • документ, подтверждающий целевое назначение участка;
  • свидетельство о регистрации права аренды;
  • согласие собственника на сделку с субарендатором.

договор субаренды заключается с учетом условий, ранее принятых в основном договоре аренды, и на срок, не превышающий срок действия основного договора.

нюансы составления договора

Договор аренды в обязательном порядке должен отражать индивидуальные условия конкретной сделки, которые не противоречат законным интересам каждой из сторон. Договор аренды земли сельскохозяйственного назначения имеет некоторые нюансы. К примеру, соглашение об аренде не может менять тип разрешенного использования земельного участка.

Изменения такого характера признаются самовольными и подлежат привлечению к административной ответственности. Так, если участок был арендован под занятие животноводством, на нем не могут возводиться жилые постройки, даже если это право предусматривает договор.

Можно ли выкупить?

Сельскохозяйственные организации и фермерские хозяйства обладают правом на выкуп земельного участка, находящегося в муниципальной собственности и выделенного в счет земельных долей, без участия в торгах.

Для этого им достаточно обратиться в орган местного самоуправления с заявлением о заключении договора купли-продажи или аренды в течение полугода с момента регистрации прав собственности на участок. При этом стоимость такой земли не может превышать 15% кадастровой стоимости.

Заявление необходимо подавать не позднее окончания срока действия заключенного ранее договора. Преимущественным правом на выкуп земельных объектов с/х назначения обладают:

  1. Сельскохозяйственные организации и фермерские хозяйства, которые пользуются этими землями на постоянной основе или по праву пожизненно наследуемого владения.
  2. Муниципальные образования либо иные субъекты РФ, получающие участки бесплатно. В этом случае государство обязано выкупать земельные объекты по цене, установленной продавцом.

Аренда земельного участка – это идеальная возможность для предпринимателей заниматься хозяйственной деятельностью без необходимости приобретения объекта в собственность. Такой вид гражданско-правовых отношений достаточно распространен и регулируется Земельным Кодексом РФ и другими нормативно-правовыми актами.

Источник: https://pravoved.online/arenda-zu/zemel-selhoznaznacheniya

Как взять в аренду землю сельхозназначения – Про сад и дом

Какие есть нюансы при аренде земли сельхозназначения?
(10 5,00 из 5)
Загрузка…

В законодательстве Российской Федерации рассматривается семь категорий использования земельных участков, при этом аренда земли сельхозназначения – одна из самых востребованных услуг.

Жителям сельской местности участки предоставляются на паевой основе, но далеко не все имеют возможность обрабатывать гектары земли. Поэтому возникла необходимость узаконить отношения между землепользователями и собственниками, заключающими между собой договор аренды.

Это одна из самых распространенных форм договоренностей, но некоторые нюансы заключения сделки существуют.

Что собой представляют земли сельскохозяйственного назначения

Расшифровка понятия земли сельскохозяйственного назначения есть в ЗК РФ.

В юридической практике эта категория встречается чаще всего, при этом закон предусматривает условия передачи и изъятия участков из собственности, предусматривает он и варианты управления собственностью, правила заключения договоров купли-продажи и аренды, других гражданско-правовых актов.

Согласно закону, земли сельхозназначения могут быть предоставлены собственником по своему прямому назначению – для высадки сельскохозяйственных культур. Не запрещает государство их использование для ведения других видов деятельности (научной, исследовательской), существуют и серьезные ограничения по ее эксплуатации.

К данной категории относятся:

  • Различные территории, предназначенные для ведения сельскохозяйственной деятельности: пашни, сенокосы и другие земли.
  • Лесопосадки и другие искусственные лесонасаждения, включая лесные тропы, прочее. Исключением являются только земли, которые находятся в распоряжении лесохозяйств.
  • Объекты недвижимого имущества, возведенные на землях сельхозназначения, также относятся к данной категории, могут продаваться и быть сданы в аренду.

Государство к охране недр относится трепетно, но особого внимания заслуживают именно земли сельскохозяйственного назначения. На их защите стоит, прежде всего, Земельный кодекс РФ, меры по их охране также предусматриваются другими федеральными законами, есть соответствующие постановления правительства, решения органов местного самоуправления.

К слову, именно на местах решаются вопросы относительно сдачи земучастков с/х назначения в аренду, органы местного самоуправления занимаются их распределением и контролируют законность использования.

Нюансы заключения договора аренды земельного участка

Собственник земли может самостоятельно решать, каким образом использовать землю, а договор аренды заключается непосредственно между ним и тем, кто будет пользоваться участком.

Законодатели вопросу оформления взаимовыгодного соглашения между собственником и землепользователем уделяют большое внимание, поэтому в договоре аренды прописаны все спорные моменты, включая точные размеры, площадь и расположение участка, стороны заранее оговаривают цель использования земли и сумму арендной ставки.

Оговаривается подписантами и минимальная площадь, предоставляемая пользователю во временное владение. Прописан в документе также размер паевой стоимости земли и срок аренды, а по закону это не более 49 лет.

Что касается минимального срока аренды, то этому вопросу законодатели не уделили внимания, поэтому все зависит от того, как договорятся стороны, участвующие в процессе.

Закон не рассматривает и вопрос максимальной площади, которая может быть сдана на время, поэтому возможности арендаторов в этом вопросе не ограничены.
Чтобы распоряжаться большими территориями и получать с них прибыль, надо вкладывать немалые средства, поэтому не многие собственники могут вести прибыльное натуральное хозяйство. Законодатели предусмотрели и это –

земля, оформленная в аренду в местных органах самоуправления, может быть передана третьему лицу посредством переоформления права пользования. Землевладельцы также могут предлагать землю, как предмет залога в банке, в случае необходимости получения кредита на развитие хозяйства, к примеру.

Государством все земли сельскохозяйственного назначения разделены на три категории. В первую входят территории приоритетного использования, которые находятся под особенно пристальным вниманием и охраной государства.

Ко второй категории относятся менее ценные земли, признанные, тем не менее, производительными, есть и малоценная земля, не предназначенная для выращивания сельхозкультур, а используется она только для выращивания скота и по другому назначению.

Учитывая различие ценности земли сельхозназначения, отличается и кадастровая стоимость участков – чем она ценнее, тем дороже стоит. Между тем, государство строго следит, чтобы земля использовалась исключительно по назначению, а свойства арендованной территории сохранялись.

Вид целевого использования территорий, передаваемых в постоянное или временное пользование, указывается в заключаемых договорах аренды и купли-продажи. Указать в договоре все возможные варианты использования земли должен арендодатель, который больше заинтересован в сохранности свойств участка, а государство разрешает использовать земли данной категории для следующих целей:

  1. организации натуральных хозяйств, предназначенных для выращивания огородных и садовых культур;
  2. в пределах арендованных территорий собственник может организовать охотничьи и рыболовецкие хозяйства, выращивать домашний скот;
  3. менее производительные земли могут быть использованы для выращивания сена, люцерны, других культур, используемых в качестве корма для животных;
  4. луга и другие малозначимые территории могут использоваться для выгула и кормления скота;
  5. не запрещает закон строительство временных строений, предназначенных для сезонного проживания и ведения хозяйства – дачных домиков и других некапитальных строений.

К сожалению, далеко не все арендаторы используют землю по целевому назначению, а очень часто на сельскохозяйственных землях появляются коттеджи и целые производства.

Такие факты выявляются, виновники несут административную, а в некоторых случаях, уголовную ответственность.

Договор аренды в этом случае расторгается, а среди нюансов 2020 года стоит выделить также параллельное лишение арендатора права пользоваться участком сроком на три года.

Как арендовать землю у частника

При заключении договора аренды земельного участка надо не только внимательно изучить все пункты договора, но и сверить заявленное назначение земли с фактическим правом использования.

Особенно часто злоупотребления происходят при заключении договоров с физлицами, а частники для увеличения стоимости аренды могут умышленно включить в договор пункт, в котором виды разрешенного использования не соответствуют действительности.

К примеру, сдавая в аренду участок, предназначенный для выращивания сельхозкультур или выгула скота, в договоре прописывается возможность ведения капитального строительства.

Есть некоторые нюансы и в случае заключения договора аренды пая, который входит в состав совместной собственности. Сдать собственник может только свою долю, но чаще всего даже межевание таких участков не проводится.

Такие договора часто основываются на доверительных отношениях, не редко заключаются и устные договоренности, не имеющие юридической силы, так как сами участки не сформированы, как правило.

Сложности могут возникнуть в случае, если договор с частным лицом решит заключить индивидуальный предприниматель или юрлицо. Все дело в том, что пай является собственностью формально, а участок не выделен в натуре.

Единственно возможным вариантом решения вопроса является заключение коллективного договора аренды со всеми пайщиками. Только после этого составляется документ, учитывающий интересы каждого собственника.

Как арендовать землю у государства

Возникают определенные сложности также при оформлении договора арены на земельный участок сельхозназначения с государством. Воспользоваться правом временного владения землёй может каждый гражданин, для чего он должен предварительно обратиться в органы местного самоуправления.

Между тем, есть один важный нюанс – стать арендатором можно только став участником аукциона.

На понравившийся участок первоначально оформляется документ, подтверждающий выбор.

Следующим действием властей является подготовка или приведение в порядок документации на участок — в случае необходимости заказывается межевание, готовится кадастровый паспорт, другая техническая документация.

Только после проведения этих действий участок выставляется на земельный аукцион, в котором может участвовать неограниченное количество претендентов. Соответственно, договор аренды заключается с победителем торгов.

Исключение в этом вопросе делают только, если претендент хочет организовать на арендуемой территории фермерское хозяйство.

Договор заключается без торгов, но фермер должен обосновать свои намерения.

Прочтите также: Как оформить муниципальную землю в собственность в 2018 году

© 2018, Про сад и дом. Все права защищены.

(10 5,00 из 5)
Загрузка… 

Правоприменительная практика и/или законодательство РФ меняется достаточно быстро и информация в статьях может не успеть обновиться.
Самую свежую и актуальную правовую информацию, с учетом индивидуальных нюансов вашей проблемы, можно получить по круглосуточным бесплатным телефонам:

 

или заполнив форму ниже.

Источник: https://prosadidom.ru/land/rent/arenda-zemli-selhoznaznacheniya/

Процедура и сроки аренды земли сельхозназначения и порядок выкупа участка

Какие есть нюансы при аренде земли сельхозназначения?

Толкование земель сельскохозяйственного назначения закреплено на законодательном уровне, а именно в Земельном кодексе. В соответствии со ст. 77 ЗК РФ, под ними понимаются земли, которые расположены за пределами населенных пунктов и предоставлены для нужд сельского хозяйства (либо же предназначены для подобных целей).

Земли сельскохозяйственного назначения занимают особое место среди земельных участков и подлежат особому законодательному регулированию и охране со стороны государства.

Такие земли могут передаваться в аренду различным гражданам и предприятиям для ведения на них сельскохозяйственной деятельности на условиях, закрепленных в Земельном кодексе РФ.

Стоит рассмотреть данные условия и примерный порядок действий, которые помогут подробно ответить на вопрос, как взять в аренду землю сельхозназначения.

Понятие и определение объекта аренды

Толкование земель сельскохозяйственного назначения закреплено на законодательном уровне, а именно в Земельном кодексе. В соответствии со ст. 77 ЗК РФ, под ними понимаются земли, которые расположены за пределами населенных пунктов и предоставлены для нужд сельского хозяйства (либо же предназначены для подобных целей).

В п. 2 этой же статьи перечислены виды земель, которые могут находиться в их составе, а именно:

  • непосредственно сельскохозяйственные угодья (пашни, сенокосы, виноградники, сады, залежи);
  • участки, которые заняты внутрихозяйственными дорогами и коммуникациями или лесными насаждениями, целью которых является обеспечение защиты земель от негативного воздействия (например, от природных или техногенных явлений);
  • земли, на которых расположены водные объекты, здания, строения или сооружения, используемые с целью изготовления, хранения или переработки продукции сельскохозяйственного назначения.

Использоваться они должны строго в тех целях, для которых предназначены. В соответствии со ст. 78 ЗК РФ, они могут использоваться для:

Конкретная цель (или их перечень) обычно закрепляется в отдельном пункте договора аренды земель сельскохозяйственного назначения. При этом стоит учесть, что прописывать там цели, для которых участок не предназначен в соответствии с законодательством, стороны не имеют права.

Минимальные и максимальные сроки

Срок аренды, хотя и не является существенным условием договора, все же играет важную роль при регулировании данной сделки. Требования относительно возможного срока, на который может предоставляться во временное пользование земельный участок, также приведены в Земельном кодексе. В частности, в п. 3 ст. 9 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» указаны такие сроки:

  • минимальный срок аренды земли — 3 года;
  • максимальный — 49 лет.

Стороны сделки могут устанавливать любой период действия договора аренды, который находится в данных пределах. Стоит учесть, что при этом обязательной будет регистрация документа в Росреестре, без которой он не станет считаться действительным.

Однако в некоторых случаях договор может быть заключен и на меньший срок (то есть до трех лет). Это возможно, если участок предоставляется арендатору для таких целей, как выпас скота или сенокошение.

Если в договоре не указывается срок его действия, то он считается заключенным бессрочно. Однако в данном случае все равно максимальный период сделки ограничивается сроком, указанном в законодательстве (то есть не более 49 лет).

После окончания установленного периода арендатор имеет преимущественное право на оформление нового договора на этот же участок. Однако это касается только ситуаций, когда он исполнял условия сделки надлежащим образом и использовал землю без нарушений. Если в документе предусмотрено право выкупа, то после истечения срока его действия арендатор может оформить права собственности на нее.

Оформление аренды

В большинстве случаев для получения права арендовать земельный участок претенденту придется пройти процедуру торгов и победить на ней, предложив самую высокую арендную плату.

Без торгов участок передается только в том случае, если в течение месяца после публикации соответствующего заявления в прессе (о том, что определенный участок будет сдаваться в аренду) было подано всего одно заявление. При наличии других претендентов на землю проводятся торги, по результатам которых заключается договор аренды с победителем данного мероприятия.

В договоре прописываются такие существенные условия:

  • предмет сделки (то есть земельный участок) — с точным указанием его площади, адреса и кадастрового номера;
  • величина арендной платы — может быть установлена в твердой сумме, в виде процента или доли от полученной в результате использования земли продукции и т. п.

Кроме этого, в документе прописываются и другие важные условия: срок сделки, права и обязанности сторон, их контактные данные и вид разрешенного использования. Стоит учесть, что в договоре не могут быть прописаны цели использования, для которых участок не предназначен (например, разрешено строительство на садоводческом участке).

После подписания договор подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре (если он заключен более чем на год), для чего сторонам необходимо уплатить госпошлину и подготовить пакет необходимых документов. С момента регистрации, которая занимает около месяца со дня обращения, договор вступает в законную силу.

Особенности аренды с/х земель

В некоторых случаях арендатор может оформить на участок права собственности, если выполняются такие условия:

  • в договоре прямо указано право на выкуп земли после уплаты определенной суммы или по истечению установленного срока;
  • право на это предусмотрено в нормативно-правовых актах, которые действуют в конкретном регионе РФ.

Для выкупа арендатор должен обратиться в тот орган, где была оформлена аренда, с соответствующим заявлением и пакетом необходимых документов.

Если это договор аренды с правом выкупа и администрация дает свое согласие на это, ему необходимо уплатить установленную стоимость за участок и оформить права собственности на него.

В некоторых случаях для этого также придется пройти процедуру торгов и предложить наиболее высокую цену.

Также сам объект аренды (то есть земельный участок) не должен иметь никаких ограничений к этому (отдельные виды земель выкупить не получится ни при каких условиях).

Особенности сделки с частным лицом

Как правило, процедура оформления договора с частными собственниками земли более простая, особенно по сравнению с арендой у государства или муниципалитета. Это связано с тем, что большинство условий при этом устанавливают стороны самостоятельно. Кроме этого, не требуется такое мероприятие, как торги, поскольку собственник может находить арендатора при помощи множества других способов.

В большинстве случаев объектом аренды в этом случае выступает не целый участок, а пай, то есть определенная доля земли, принадлежащей нескольким собственникам. В этом случае вероятны некоторые сложности, если участок не имеет четких границ — в такой ситуации аренда будет запрещена.

Поэтому сначала собственнику придется провести межевание участка и выделить конкретные пределы, в которых он находится. После этого пай необходимо поставить на кадастровый учет, чтобы он мог быть полноценным объектом аренды.

Далее сделка оформляется по общим правилам — между сторонами заключается договор аренды, который подписывается и регистрируется в Росреестре (если срок его действия более года). Арендатор получает право использовать арендованную землю в течение всего срока, указанного в документе.

Земли сельскохозяйственного назначения могут принадлежать как частным лицам или компаниям, так и государственным и муниципальным органам. В зависимости от прав собственности оформление сделки имеет свои определенные особенности. Общим для всех ситуаций требованием является использование участка в пределах тех целей, которые определены для него законодательством и договором аренды.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/zemelnyj/arenda-2/selxoz

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.