+7(499)-938-42-58 Москва
+7(800)-333-37-98 Горячая линия

Как составить договор купли-продажи недвижимости

Содержание

Договор купли-продажи недвижимости

Как составить договор купли-продажи недвижимости

По законодательству России, передача прав собственности на недвижимое имущество осуществляется с помощью составления договора купли-продажи, договора дарения или завещательного акта.

В настоящей статье будут рассмотрены критерии передачи имущественных прав при оформлении договора купли-продажи.

Также будет представлен перечень документации, в соответствии с которым возможно осуществить сделку по продаже недвижимости, и правила регистрации соглашения.

Особенности купли-продажи жилой и нежилой недвижимости

Нежилое помещение представляет собой определенную площадь (в кв. метрах), которая не предназначается для жилья. В основном, нежилые недвижимые объекты используются для складов, офисов, осуществления производства чего-либо и т.д.

Жилое помещение составляет площадь (в кв. метрах), на которой возможно проживание людей на постоянной основе. По законодательству (ЖК России), чтобы помещение было признано пригодным для жилья, оно должно соответствовать определенным установленным нормам — санитарным, противопожарным, техническим и т.д.

Когда планируется продать объект недвижимости, жилой или нежилой, то требуется составлять договор купли-продажи. Только на основании настоящего акта возможно будет переоформить права собственности.

Процедура продажи недвижимости может отличаться в зависимости от количества собственников. Если домом или складским помещением владеют несколько лиц, то продажа его будет несколько затруднена.

Общие права собственности могут возникнуть при наличии следующего перечня обстоятельств:

  • в процессе приватизации жилого помещения (квартиры, дома) участвовали все лица, проживающие официально на данной площади;
  • при бракоразводном процессе, необходимо осуществить разделение жилой и нежилой недвижимой собственности, если объект признается в качестве совместно нажитого имущества по законодательным нормам;
  • недвижимостью владеют сразу несколько человек, так как их имена были указаны в завещательном акте.

Человек, обладающий определенной долей недвижимого имущества, вправе продать принадлежащую ему часть в соответствии с составленным договором купли-продажи.

В данном случае важно, чтобы продавец изначально предложил выкупить свою долю остальным собственникам. Иные владельцы недвижимости могут в течение 30 дней принимать решение.

Если в установленный период они не ответили или высказали свой отказ в приобретении продаваемой доли недвижимости, то продавец вправе предложить приобрести помещение иным лицам.

Важно! Когдапродавец — собственник доли недвижимого объекта, некорректно оформляет договор купли-продажи или изначально предлагает выкупить его долю посторонним покупателям, а не совладельцам, то на него можно подать иск в судебное учреждение. В качестве истца будут выступать иные собственники данного недвижимого (жилого, нежилого) помещения. По законодательству, разрешается подать исковое заявление в судебную инстанцию в период — три месяца после осуществления сделки.

Как составить договор купли-продажи недвижимости?

Оформление договора купли-продажи недвижимости должно быть в соответствии с нормами, указанными в Гражданском Кодексе (ознакомиться с текстом настоящего закона можно по ссылке).

Если законодательные требования не будут учтены при составлении текста договора купли-продажи недвижимости, то соглашение может быть признано недействительным, а соответственно, все действия, совершенные по сделке, будут аннулированными.

Поэтому важно соблюдать все нормы законы.

Договор купли-продажи жилой или нежилой недвижимости обязателен к составлению в письменной форме, так как переход прав собственности возможен только при наличии документа.

Верно написанное соглашение предоставляет гарантии продавцу и покупателю в том, что они оба исполнят свои обязательства, так как подписали настоящий акт.

Своевременное выполнение всех условий в надлежащем виде, позволяет в сроки произвести переход прав собственности на недвижимость.

Для продажи и покупки недвижимости, следует пройти некий алгоритм:

  • поиск недвижимости, соответствующей ожиданиям;
  • подготовка продавцом необходимой документации для продажи собственности;
  • составление и подписание соглашения купли-продажи;
  • исполнение обязательств согласно тексту договора;
  • проведение регистрации договора купли-продажи в компетентном государственном учреждении;
  • получение покупателем правоустанавливающей документации на приобретенную недвижимость.

Чтобы в регистрационном учреждении заверили договор купли-продажи недвижимости, необходимо чтобы в нем была указана следующая информация:

  • реквизиты обоих участников сделки — продавца и покупателя;
  • характеристика продаваемого объекта — адрес, площадь, назначение (жилое или нежилое) и др.;
  • условия проведения расчетов — внесение полной суммы, аванса, в рассрочку, наличные, безналичные, валюта, метод оплаты и др.;
  • порядок передачи недвижимости в пользование от продавца к покупателю;
  • указание лица, на которого будут возложены издержки по проведению регистрации договора купли-продажи;
  • дата составления акта и предполагаемая дата проведения взаиморасчетов;
  • ответственность лиц, заключающих соглашение, в случае неисполнения ими своих обязательств по тексту договора купли-продажи.

Чтобы верно составить свой документ на продажу недвижимости, рекомендуется просмотреть пример оформления.

Скачать образец договора купли-продажи можно по ссылке.

Документы

Для составления договора купли-продажи недвижимости, продавцу необходимы следующие бумаги:

  • удостоверение личности первоначального владельца объектом продажи и гражданина, кому передается недвижимость в собственность;
  • правоустанавливающие бумаги на продаваемое жилое или нежилое помещение. Продавец в качестве доказательств вправе предъявить — дарственную, завещание, соглашение купли-продажи;
  • выписка из БТИ;
  • справка из домовой книжки;
  • сведения об отсутствии долговых обязательств за коммунальные услуги;
  • копии лицевого счета;
  • сведения о семейном положении продавца — акт о браке или о расторжении семейного союза;
  • согласие супруга на продажу недвижимости, если объектом продажи выступает семейное имущество, нажитое совместно. На согласии обязательно должна присутствовать отметка о нотариальном заверении;
  • письменное разрешение на совершение сделки от специализированных опекунских органов. Оно подается в случае, если продается жилье, где имеют прописку несовершеннолетние дети.

Регистрация прав собственности на приобретенное жилье

Переход прав собственности на недвижимость осуществляется путем регистрации в уполномоченном государственном учреждении — в Росреестре. Чтобы работники настоящего органа приняли договора на регистрацию, требуется предоставить определенный пакет документации.

В Росреестр нужно подать список документов:

  • договор купли-продажи недвижимости — 3 экземпляра. Один — для продавца, второй — для покупателя, третий — для хранения в Росреестре;
  • заявление на регистрацию договора купли-продажи недвижимости;
  • справка из БТИ;
  • сведения об уплаченной государственной пошлине;
  • кадастровые акты;
  • письменное согласие жены (мужа), и опекунского учреждения на продажу настоящего объекта;
  • акт, подтверждающий, что на данное имущество недвижимого характера не наложены обременения — арест, оно не находится в залоге, отсутствуют долги за коммунальное хозяйство.

Вышеуказанный перечень составлен из общей документации, которая обязательна для подачи в Росреестр. Однако, случаи продажи недвижимости различные, в зависимости от обстоятельств, уполномоченные лица регистрационного учреждения вправе запросить дополнительные бумаги.

Регистрация прав собственности на недвижимость в Росреестре невозможна без предварительной оплаты государственной пошлины. Ее размер устанавливается на законодательном уровне Налоговым Кодексом. На сегодняшний момент сумма госпошлины составляет 2 000 рублей.

Регистрация занимает период 7-9 дней. После окончания регистрационной процедуры, покупателю нужно получить выписку из ЕГРН. Данный акт подтверждает факт того, что теперь он является владельцем недвижимости.

Если у Вас есть вопросы, проконсультируйтесь у юриста

Задать свой вопрос можно в форму ниже, в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных):

  • 8 (800) 350-83-59 — все регионы РФ.

Источник: https://dom-i-zakon.ru/grazhdanskoe-pravo/dogovor-kupli-prodazhi-nedvizhimosti.html

Составление договора купли-продажи недвижимости

Как составить договор купли-продажи недвижимости

Отчуждение/приобретение недвижимости предполагает совершение сделки – договора купли-продажи.

Оформление сделки купли-продажи недвижимости – серьезная юридическая процедура. От правильности составления договора зависит успешность прохождения регистрации перехода права собственности на объект недвижимости к новому владельцу.

Поэтому требуется максимальная корректность на всех этапах совершения сделки — от составления непосредственно договора купли-продажи и сбора всей необходимой документации до подачи пакета документов в регистрирующий орган.

Правильное самостоятельнее составление договора, без необходимых знаний договорного права и закрепленных в гражданском законодательстве правил продажи недвижимости, может быть затруднительным. Желательно, чтобы составлением договора занялся профессиональный юрист, специализирующийся в договорном праве.

Если вы ищете, где можно составить договор купли продажи квартиры, звоните нам в любое время и записывайтесь на прием.

Нужно составить договор купли-продажи квартиры? Помощь юриста по недвижимости.Тел.+7 (812) 989-47-47
Консультация по телефону

Юристы компании «ПетроЮрист» занимаются составлением любых гражданско-правовых договоров.

У нас вы можете заказать:

  • Составление договора купли-продажи квартиры
  • Составление договора купли-продажи домовладения
  • Составление договора купли-продажи земельного участка
  • Составление договора купли-продажи нежилого помещения
  • Составление предварительного договора купли-продажи недвижимости
  • Составление соглашения о задатке
  • Составление авансового соглашения
  • Проверку договора купли-продажи недвижимости
  • Полное юридическое сопровождение сделки купли-продажи недвижимости

Как составить договор купли-продажи квартиры

Многих интересует как составить договор купли продажи квартиры самостоятельно.

Как уже отмечалось, для человека, не имеющего познаний в области договорного права, самостоятельная подготовка договора может быть затруднительной, но если вы все же решили заняться этим без посторонней помощи, то перед составлением договора купли-продажи желательно внимательно изучить соответствующую нормативно-правовую базу.

Далее расскажем о том, на что нужно обратить особое внимание при составлении договора купли-продажи квартиры или иной недвижимости.

Вот базовые пункты, которые указываются в типовом договоре купли-продажи квартиры:

  • Дата совершения сделки, также можно указать и место ее совершения
  • Реквизиты сторон: ФИО, адреса и паспортные данные
  • Данные об объекте недвижимости, которые должны быть отражены максимально подробно
  • Данные правоустанавливающих документов на объект недвижимости
  • Цена договора – стоимость квартиры
  • Сведения об обременениях на объект недвижимости или об их отсутствии
  • При наличии лиц, имеющих пожизненное право пользования – сведения об этом
  • Порядок расчетов по договору
  • Если продажа осуществляется в рассрочку – порядок, сроки и размеры платежей
  • Порядок передачи объекта недвижимости новому владельцу
  • Подписи сторон

Возможно, кому-то покажется, что составить договор купли продажи квартиры совсем несложно, однако, как показывает практика, самостоятельное составление договора купли-продажи квартиры практически всегда сводится к скачиванию образца типового договора в сети интернет, и заполнение его соответствующих граф.

В свою очередь профессиональный юрист составляет договор индивидуально, с учетом всевозможных договоренностей сторон сделки. И это очень важно, ведь предусмотренная законом свобода договора позволяет скорректировать его таким образом, чтобы сделка максимально соответствовала интересам обеих сторон.

В договоре можно предусмотреть ряд дополнительных условий, защищающих интересы и права сторон, установить дополнительную ответственность в тех или иных случаях, одним словом – отразить все нюансы, которые стороны хотели бы видеть. Но при этом, содержание пунктов договора должно быть сформулировано правильно и главное — однозначно, без возможности неверной трактовки.

Быстро и качественно составим договор купли-продажи квартиры.Тел.+7 (812) 989-47-47
Консультация по телефону

К примеру, неподготовленному человеку сложно будет разобраться с тем, как правильно составить предварительный договор купли продажи квартиры, или как составить договор купли продажи квартиры с материнским капиталом.

Так, во втором случае в договоре нужно будет отразить порядок направления средств материнского капитала и другие сведения, связанные с осуществлением платежей по договору, поскольку договор с использованием семейного капитала заключается с рассрочкой платежей.

Как видите, во многих случаях грамотное составление договора купли-продажи квартиры становится под силу только юристу, практикующему в области договорного права. Именно поэтому, если вам нужен индивидуальный договор купли-продажи недвижимого имущества, то обращение к юристу будет весьма оправдано.

Доверив подготовку договора купли-продажи квартиры профессиональному юристу, вы исключаете всевозможные проблемы в будущем, связанные с отсутствием в договоре каких-то пунктов, которые следовало бы оговорить.

В любом случае, при составлении договора купли-продажи квартиры или любого другого недвижимого имущества, нужно обратить внимание на важные моменты, которые должны быть соблюдены в обязательном порядке.

Форма и содержание договора купли-продажи недвижимости

Во-первых, как известно, для договора купли-продажи недвижимого имущества предусмотрена обязательная письменная форма (статья 550 ГК РФ).

Во-вторых, кроме соблюдения письменной формы договора, стороны также должны оговорить все существенные условия сделки.

Наличие в договоре его существенных условий является обязательным, и к таковым действующее гражданское законодательство относит:

  • Предмет договора — данные недвижимого имущества, а именно состав, расположение и др. данные, позволяющие четко установить отчуждаемое недвижимое имущество (статья 554 ГК РФ)
  • Условие о цене недвижимого имущества (статья 555 ГК РФ), а в случае, если продажа осуществляется в кредит с рассроччкой платежей, в договоре обязательно нужно указать порядок, сроки и размеры этих платежей (пункт 1 статьи 489 ГК РФ).
  • Перечень лиц, которые сохраняют право пользования жилым помещением в соответствии с законом и основания возникновения такого права, при наличии таких лиц (558 ГК РФ)

Помните, что нарушение требований закона при составлении договора влечет серьёзные последствия:

  1. Несоблюдение письменной формы договора купли-продажи недвижимости влечет недействительность сделки
  2. В случае отсутствия в договоре его существенных условий он будет считаться незаключенным.

Юридическое сопровождение сделок с недвижимостью в Санкт-Петербурге.Тел.+7 (812) 989-47-47
Консультация по телефону

Договор купли-продажи недвижимости: простая письменная форма или нотариальное заверение сделки

Зачастую люди не знают, что предпочтительней, нотариальное удостоверение сделки купли-продажи недвижимости, или достаточно простой письменной формы договора.

Законодательство все время меняется, поэтому не удивительно, что многих интересуют такие вопросы как: кто должен составить договор купли продажи квартиры – нотариус или юрист (адвокат), в каких случаях нотариальное удостоверение договора купли-продажа недвижимости обязательно, где составить договор купли продажи недвижимости, как продать долю в квартире, и др.

В первую очередь нужно иметь понимание, в чем принципиальное отличие простой письменной формы сделки от нотариально удостоверенного договора.

Оба варианта предусмотрены действующим законодательством, но при этом определены случаи, когда нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью обязательно, и в качестве исключения, случаи, когда возможна простая письменная форма сделки. И как раз во втором случае продавцу предоставлен выбор оформления сделки по отчуждению недвижимости как в простой письменной форме, так и через нотариуса.

Давайте разберемся более подробно.

Согласно Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 1 мая 2019 г. № 76-ФЗ), сделки по отчуждению недвижимости подлежат нотариальному удостоверению.

Исключение из этого правила составляют случаи отчуждения недвижимого имущества всеми собственниками своих долей по одному договору (часть 1 статьи 42 ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости»).

Далее разъясним, что следует из этой формулировки закона.

Исходя из содержания вышеуказанной нормы закона, все зависит от того, отчуждается ли имущество целиком одним или всеми собственниками по одной сделке, либо отчуждается только доля (доли) в праве собственности на недвижимость.

 1.Обязательное нотариальное удостоверение договора купли-продажи недвижимости предусмотрено в случаях:

  • Продажи единственным собственником объекта недвижимости одной или нескольких долей в праве собственности, но не целиком объекта недвижимости
  • Продажи одним или несколькими (но не всеми) участниками собственности своих долей
  • Продажи всеми участниками собственности своих долей по разным договорам

2. Нотариальное удостоверение договора купли-продажи недвижимости не обязательно в случаях:

  • Продажи объекта недвижимости целиком одним (единственным) собственником

Источник: https://zvonok-yuristu.ru/sostavlenie-dogovora-kupli-prodazhi-nedvizhimosti/

Составляем договор купли-продажи квартиры

Как составить договор купли-продажи недвижимости

› Недвижимость

Каждому из нас рано или поздно приходится продавать или покупать квартиру. Можно ли оформить все документы на продажу квартиры самостоятельно, или необходимо обращаться в агентство? Из этой статьи вы узнаете о том, как правильно оформить договор купли-продажи и зарегистрировать переход права собственности на квартиру.

Документы, необходимые для составления договора

Договор купли-продажи квартиры составляется в простой письменной форме. Если хотите, вы можете заверить его у нотариуса, но делать это необязательно.

С 29.12.2015 г. участие нотариуса стало обязательным при совершении сделок с долями квартиры, а также при продаже имущества, принадлежащего несовершеннолетним. Остальные сделки с недвижимостью заверять у нотариуса по-прежнему необязательно.

Какие же документы понадобятся при составлении договора купли-продажи квартиры?

Прежде всего, свидетельство о праве собственности на продаваемую квартиру. Кроме свидетельства, понадобится ещё и правоустанавливающий документ, который подтверждает основание возникновения права собственности у продавца квартиры. Таким документом может быть:

  • договор купли-продажи;
  • договор передачи квартиры в собственность граждан (приватизации);
  • договор дарения;
  • свидетельство о праве на наследство;
  • решение суда о признании права собственности.

Также понадобятся паспортные данные обеих сторон, то есть продавца и покупателя.

Помимо этого, необходимо запастись справкой о том, кто зарегистрирован в данной квартире. Если в ней не зарегистрирован никто, справка также понадобится.

В случае если продавец квартиры находится в браке, для продажи квартиры понадобится согласие второго супруга. Если же собственником является несовершеннолетний, вам необходимо будет взять в органах опеки постановление, разрешающее продажу квартиры.

С 29.12.2015 г. постановление в органах опеки запрашивается нотариусом.

И конечно, понадобится квитанция об оплате госпошлины. Сумма госпошлины за регистрацию перехода права собственности на недвижимость составляет 2 тыс. рублей. Плательщиком госпошлины является покупатель квартиры.

Существенные условия договора покупки квартиры

Для того чтобы договор покупки недвижимости считался заключённым, в нём должны быть согласованы все существенные условия сделки. Какие же условия считаются существенными в данном случае?

Прежде всего это сведения о самом объекте недвижимости. В договоре в обязательном порядке необходимо указывать адрес квартиры, её площадь, количество комнат, этаж, а также кадастровый или условный номер объекта недвижимости.

Также обязательными являются сведения о цене квартиры и порядке расчётов.

Желательно, чтобы при подаче документов на регистрацию расчёты были полностью произведены и к документам прилагалась расписка, подтверждающая это.

Если на момент регистрации перехода права собственности в договоре не будет указано, что расчёты произведены в полном объёме, либо договором будет предусмотрена отсрочка или рассрочка уплаты, при регистрации на квартиру будет наложено обременение в виде залога.

Ещё один момент, который необходимо отразить в договоре – это порядок передачи квартиры от продавца к покупателю: когда это произойдёт, при каких условиях и в каком порядке.

В том случае, если имеются лица, которые сохраняют право пользования квартирой после её продажи, это также необходимо указать в договоре.

Заполнение договора

Скачать образец договора на покупку квартиры вы можете в конце статьи.

Сначала заполняется шапка договора. В шапке указывается место составления договора, дата его подписания, а также сведения о сторонах договора:

  • фамилия, имя, отчество;
  • дата рождения;
  • место рождения;
  • серия и номер паспорта;
  • кем и когда выдан паспорт;
  • адрес регистрации по месту жительства.

Далее необходимо указать сведения о самой продаваемой квартире. В обязательном порядке указывается адрес квартиры, её площадь, количество комнат, этаж, а также кадастровый или условный номер квартиры.

В пункте 1.2 договора указываются сведения о правоустанавливающем документе, а также реквизиты свидетельства, подтверждающего право собственности на данную квартиру.

Сведения, в пунктах 1.1 и 1.2 договора, необходимо указывать в точном соответствии с тем, что написано в свидетельстве о праве собственности.

С 1 января 2015 года свидетельство о праве собственности выдаётся не на гербовом бланке, а на обычном.

В пункте 2.1 необходимо указать цену договора, а также то, что на момент подписания договора деньги полностью выплачены покупателем (конечно, только в том случае, если так оно и есть).

В пункте 3.1 желательно указать, что передача квартиры производится без передаточного акта. Если этого не сделать, вам потребуется помимо договора составить ещё и передаточный акт и приложить его к договору купли-продажи.

В пункте 3.6 необходимо указать сведения о лицах, которые сохраняют право пользования квартирой после её продажи либо об их отсутствии.

Разделы 5–7 являются типовыми и, как правило, не требуют каких-либо изменений.

В восьмом разделе договора снова указываются реквизиты каждой из сторон, то есть продавца и покупателя, и проставляются подписи сторон.

Сначала пишутся полностью фамилия, имя и отчество, после чего ставится подпись.

После раздела с подписями сторон находится расписка, которая подтверждает, что денежные средства продавец от покупателя получил в полном объёме.

После заполнения договора его необходимо распечатать. Печатается договор на одном листе бумаги с двух сторон, в трёх экземплярах. Скачать образец договора вы можете в конце данной статьи.

После того, как договор купли-продажи подписан, его необходимо зарегистрировать. На основании статьи 553 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на квартиру подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре.

Для государственной регистрации стороны должны совместно представить в Росреестр следующие документы:

  • заявление о регистрации (заполняется в Росреестре);
  • договор купли-продажи квартиры по экземпляру для каждой из сторон плюс один экземпляр для регистратора;
  • свидетельство о праве собственности;
  • правоустанавливающий документ;
  • справку о лицах, зарегистрированных в квартире либо об их отсутствии;
  • в случае необходимости – согласие второго супруга на продажу квартиры и постановление из органов опеки;
  • квитанцию об уплате госпошлины.

В том случае, если одна из сторон (продавец или покупатель) уклоняется от государственной регистрации, вторая сторона может обратиться в суд. Переход права собственности будет зарегистрирован по решению суда, а уклонявшаяся сторона будет обязана возместить все понесённые убытки.

По результатам регистрации в единый государственный реестр прав (ЕГРП) будут внесены сведения о новом собственнике, а покупателю будет выдано свидетельство о регистрации права собственности. С этого момента покупатель становится полноправным собственником квартиры.

Образец договора купли-продажи квартиры

Составляем договор купли-продажи квартиры Ссылка на основную публикацию

Источник: https://1yur.ru/nedvizhimost/dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry

Договор купли-продажи недвижимости – пример и порядок оформления

Как составить договор купли-продажи недвижимости

Особенности составления договора купли-продажи недвижимости

Момент заключения договора купли-продажи недвижимости по ГК РФ

Образец договора купли-продажи недвижимости с рассрочкой платежа и по предоплате: где скачать шаблон договора 2020 года

Составление договора купли-продажи объекта жилой недвижимости

Договор купли-продажи коммерческой недвижимости

В чем специфика продажи недвижимого имущества по доверенности

Особенности составления договора купли-продажи недвижимости 

Специфика предмета договора купли-продажи недвижимости диктует особый подход к его составлению:

  • Необходимость точного указания на передаваемый недвижимый объект. Это существенное условие, несогласование которого влечет незаключенность всей сделки (см. ст. 554 Гражданского кодекса РФ).
  • Обязательное описание цены и порядка оплаты. Неурегулирование условия о цене также означает незаключенность самого договора (ст. 555 ГК РФ). При этом неполную оплату объекта, реализованного в кредит по договору купли-продажи недвижимости, ГК РФ в п. 5 ст. 488 называет основанием для законной ипотеки.
  • Уточнение судьбы земельного участка под недвижимым объектом (ст. 35 Земельного кодекса РФ). 

Точно описать объект достаточно просто. Для этого используются технические данные реестра недвижимости: кадастровый номер, адрес, площадь, этажность, назначение. 

Зачастую к договору составляется комплект из следующих приложений:

  • перечень передаваемых объектов (если реализуется целый комплекс зданий по одному адресу);
  • двусторонний акт приема-передачи, содержащий описание технического состояния (возможно приобщение к акту планов и фотографий, заверяемых, как и акт, подписями обеих сторон);
  • копии документов, подтверждающих права продавца на объект.

Обратите внимание! По общему правилу для реализации недвижимого имущества договор составляется в письменной форме. Однако в ряде случаев специальный объект или субъект требует нотариальной формы сделки (ч. 1 ст. 42, ч. 2 ст. 54 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ). 

Момент заключения договора купли-продажи недвижимости по ГК РФ 

Поскольку соглашения о реализации недвижимости не нуждаются в государственной регистрации, они действуют с момента заключения. Последний определяется следующим образом:

  • вследствие консенсуальной природы договора на его заключенность не влияет факт передачи предмета договора;
  • по общему правилу (п. 1 ст. 433 ГК РФ) применительно к договору как единому документу (п. 1 ст. 550 ГК РФ) договор купли-продажи недвижимости может считаться заключенным с момента его подписания при условии согласования в тексте всех существенных условий (п. 3 информационного письма президиума ВАС РФ от 13.11.1997 № 21). 

Договоры, по которым реализуются жилые объекты, подлежали ранее регистрации в органах Росреестра. Правило это было отменено в 2013 году. 

Важно! Регистрации в обязательном порядке подлежит переход права собственности на объект недвижимости (п. 1 ст. 551 ГК РФ). Подробнее в статье: Порядок регистрации договора купли-продажи в Росреестре.

Образец договора купли-продажи недвижимости с рассрочкой платежа и по предоплате: где скачать шаблон договора 2020 года 

Обычной практикой в договорах купли-продажи небольших объектов недвижимости между физическими лицами является предварительная оплата.

В таком случае в договоре необходимо указать, что расчет произведен по одному из следующих вариантов:

  • в момент подписания договора;
  • до предоставления документов на государственную регистрацию перехода права;
  • до оформления или в момент составления акта приема-передачи недвижимости. 

Факт оплаты подтверждается в зависимости от способа передачи денег:

  • распиской (при наличных расчетах);
  • банковской выпиской (при безналичных переводах). 

Риски! Предварительный порядок расчетов создает для покупателя риск, что продавец, получивший оплату, затянет регистрацию перехода права собственности. С другой стороны, полный расчет позволяет получить имущество, не обремененное залогом продавца.

Образец договора купли-продажи недвижимости с условием о предоплате можно скачать здесь: Образец договора купли-продажи недвижимости по предоплате

Рассрочка платежа представляет собой частный случай оплаты в кредит (п. 1 ст. 489 ГК РФ), когда выплата происходит по частям. Составляя договор купли-продажи недвижимости с таким порядком оплаты, необходимо помнить, что существенными будут условия (помимо предмета и цены):

  • о размере одного платежа;
  • порядке и сроках платежей. 

Скачать договор купли-продажи недвижимости в кредит с условием о рассрочке можно здесь: Образец договора продажи недвижимости с рассрочкой.

Купля-продажа недвижимости — хорошо разработанная тема в праве. Шаблон договора можно найти в нашей статье или на сайте Росреестра, на странице Формы документов. 

Составление договора купли-продажи жилой недвижимости 

Сразу отметим, что в договоре купли-продажи недвижимости жилого назначения должно быть оговорено дополнительное существенное условие — перечень лиц, имеющих право пользования продаваемым жильем (п. 1 ст. 558 ГК РФ).

Такое право возникает:

  • у граждан, отказавшихся от приватизации (постановление Конституционного суда РФ от 24.03.2015 № 5-П);
  • по решению суда или соглашению с собственником у бывших членов семьи собственника (ст. 31 Жилищного кодекса РФ);
  • по завещательному отказу (ст. 33 ЖК РФ) и в некоторых других случаях. 

Зачастую одним из собственников квартиры является ребенок. Продажа его доли в праве на квартиру требует:

  • Получения предварительного согласия органа опеки (п. 2 ст. 37 ГК РФ).
  • Нотариальной формы договора (об этом упоминалось выше).
  • Особого способа подписания. За несовершеннолетнего до 14 лет подпись ставит его законный представитель, ребенок в возрасте от 14 до 18 лет расписывается сам, но договор должен содержать отдельную графу о согласии на сделку законного представителя (см. п. 1 ст. 26, п. 1 ст. 28 ГК РФ). Подробности в статье Собственник является несовершеннолетним ребенком – как продать квартиру?

Аналогичным образом усложняет сделку принадлежность квартиры взрослому гражданину, находящемуся под опекой или попечительством.

Рекомендуем! Поскольку часто продается эксплуатируемое жилье, будет разумно предусмотреть в тексте договора сроки выселения из квартиры собственника, членов его семьи, нанимателей и вывоза вещей. 

Договор купли-продажи коммерческой недвижимости 

Для договоров о коммерческой недвижимости определяющее значение имеют такие вопросы, как:

  • Отсутствие обременений объекта.
  • Правомерность отчуждения недвижимости с точки зрения корпоративного законодательства. Например, согласие на реализацию имущества, стоимость которого превышает 25% стоимости активов акционерного общества на последнюю отчетную дату, дается общим собранием или советом директоров (см. ст. 78 закона «Об акционерных обществах» от 26.12.1995 № 208-ФЗ).
  • Техническое состояние активно использовавшегося объекта. 

Обратите внимание! Недостаточное урегулирование вопроса о состоянии объекта может привести к непростому судебному спору о расторжении договора купли-продажи в связи с существенным нарушением условия о качестве.

Практика для покупателя по данным спорам неутешительна. Успехом можно считать уже обязание продавца соразмерно снизить цену на некачественный объект (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 02.07.

2014 по делу № А39-3919/2012).

С бланком договора продажи коммерческой недвижимости можно ознакомиться здесь: Договор купли-продажи коммерческой недвижимости – образец. 

В чем специфика продажи недвижимого имущества по доверенности 

Источник: https://rusjurist.ru/nedvizhimost/dogovory_o_nedvizhimosti/kak_sostavit_dogovor_kupliprodazhi_nedvizhimosti/

Договор купли-продажи при покупке квартиры на вторичном рынке — Справочник Недвижимости

Как составить договор купли-продажи недвижимости

Вы нашли квартиру, проверили все документы, договорились о цене и убедились, что заключаете сделку с собственником. Самое время составить договор купли-продажи (ДКП). Рассказываем, как это сделать правильно.

Договоритесь о форме договора купли-продажи. Стандартный договор купли-продажи может иметь простую письменную форму, а может быть, по желанию, заверен у нотариуса. Если у квартиры несколько собственников, форма договора будет только нотариальной.

Почему шаблоны договоров не подходят

Договор, заключённый в простой письменной форме, — самый простой и дешёвый вариант заключения сделки, но очень важно составить его правильно.  Если сделку попытаются оспорить, суд во многом будет опираться на пункты договора.

Хотя все договоры купли-продажи квартир имеют ряд общих положений, каждый из них должен составляться с учётом конкретных условий сделки (например, сроков физического и юридического освобождения квартиры и иногда порядка расчётов).

Использовать типовой шаблон нельзя, потому что в нём могут быть не полностью отражены права и обязанности сторон — если возникнет спорная ситуация, доказать свою правоту будет сложно.

В этом случае риску подвергается именно покупатель — он может потерять деньги, — поэтому, выбирая простую письменную форму, доверьте составление договора профессионалу — юристу или риелтору.

Что делает нотариус

Составлять ДКП у нотариуса выгодно, прежде всего, покупателю.

Нотариус отвечает за безошибочность оформления ДКП, за соблюдение в нём всех прав и обязанностей сторон договора, а также разъясняет нюансы его исполнения и вносит при необходимости дополнительные пункты в условия договора.

Кроме того, нотариус проверяет наличие и правильность нужного для заключения сделки пакета документов и после подписания договора может взять на себя регистрацию перехода права собственности в Росреестре.

Сколько стоят услуги нотариуса

Если у  квартиры несколько собственников, участие нотариуса в сделке обязательно. Стоимость его услуг фиксированная и зависит от города. Например, в Москве это 25 000 рублей. Если же стороны привлекают нотариуса по своему желанию, стоимость его услуг будет зависеть от размера госпошлины, а госпошлина — от кадастровой оценки квартиры.

Если квартира стоит до 10 млн рублей включительно, стоимость услуг нотариуса рассчитывается по схеме: 7 000 рублей + 0,2% суммы, превышающей 1 млн рублей. Подробнее о ценах на услуги нотариусов можно почитать на сайте Федеральной нотариальной палаты. А ещё договоры, заключённые у нотариуса, обычно регистрируют быстрее — за 3–4 дня.

Для договоров, составленных в простой письменной форме, этот срок больше — от 10 дней.

Что обязательно должно быть в договоре купли-продажи

В договоре, вне зависимости от того, какие у сделки нюансы, обязательно должны быть указаны:

  •  полные паспортные данные продавца и покупателя, включая место рождения, код выдавшего паспорт подразделения и адрес прописки;
  • характеристики квартиры: её адрес, этаж и общая площадь;
  •  документ, на основании которого у продавца есть права на квартиру (например, договор купли-продажи) и регистрационные данные;
  • права и обязанности, ответственность сторон;
  • заверения и гарантии продавца: это стандартный пункт, в котором продавец заявляет, что квартира не под арестом, не в залоге, не является обязательством, не куплена с использованием материнского капитала и так далее;
  • цена договора: сумма, которую покупатель уплачивает за квартиру;
  • лица, зарегистрированные в квартире, порядок и сроки освобождения ими жилплощади.

В договоре обязательно указывается полная стоимость квартиры. Продавцы часто просят указать заниженную сумму, чтобы заплатить меньше налогов. Не соглашайтесь на это. Если что-то пойдет не так, и сделка будет оспорена, вернуть вы сможете только прописанную в договоре сумму.

Что ещё хорошо бы указать в договоре купле-продажи

Помимо  обязательных, в договоре можно прописать любые дополнительные условия, которые помогут разрешить спор, если он возникнет. Такими условиями могут быть:

  • Форма передачи денег за квартиру — когда и каким способом будут производиться денежные расчёты.
  • Срок, в который продавец освободит квартиру и передаст её вам.
  •  Состояние квартиры — наличие или отсутствие в ней ремонта и мебели. Указывают обычно наличие сантехники и электроники, а иногда и мебели. В квартире премиум-сегмента стоимость мебели и предметов интерьера может составлять до 10–15% от суммы сделки. Поэтому всё, что представляет собой ценность, прописывается в описи. Она прикладывается к договору купли-продажи. Это гарантия того, что продавец не заберёт с собой картину или дизайнерский столик.
  • Порядок разрешения споров, например, если на квартиру начнут претендовать третьи лица.
  •  Основания для расторжения договора. Причиной для расторжения договора чаще всего служит неисполнение сторонами обязательств. Например, если покупателю досталась квартира с огромными долгами за коммунальные услуги или совсем не в том состоянии, которое было прописано в договоре: после потопа или «убитая» после прощальной вечеринки.  
  • Размер неустойки и штрафных санкций для обеих сторон на случай несоблюдения условий договора.
  •  Кто оплачивает расходы по сделке, например, нотариальную госпошлину.

Когда подписывать договор

Если у договора купли-продажи простая письменная форма, то договор подписывают в банке во время закладки денег в ячейку. Если договор составлял нотариус, его подписывают заранее, до передачи денег, в офисе в присутствии нотариуса.

Когда договор вступает в силу

Договор можно считать заключённым, как только он подписан (с этого момента обе стороны обязаны выполнить все прописанные в документе условия) , а исполненным — когда подписан акт приёмки-передачи квартиры.

Авторы: команда Яндекс.Недвижимости и Гурам Базадзе. Иллюстратор: Таисия Смирнова

Источник: https://realty.yandex.ru/spravochnik/posts/kak-sostavit-dogovor-kupli-prodazhi

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.